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在中国炒房团面前,连“战斗民族”都慌了!但这只是假象?

本文来源于财经网 2018-01-06 11:08:00 我要评论(0
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房价的每一次波动,都伴随着个人财富的洗牌。2015年下半年掀起的一轮房价暴涨,促成中国千万级富翁俯拾皆是。资产价格迅速攀升的同时,保值的夙愿催生出中国海外炒房团。

美国、英国、加拿大、澳大利亚、新西兰……海外炒房团的足迹遍布一个接一个国家,轮番的投资炒作下来,国际市场对中国资金的热捧程度由热变冷,欢迎到限制,翻脸只在一瞬间。

多国纷纷出台限制政策,态度从开怀欢迎到避之不及。现在,连“战斗民族”也“扛不住”中国炒房团的威力了!

近日,据媒体报道,俄罗斯民众发起请愿,要求政府禁止中国人在贝加尔湖地区买地建楼,除了出于环境保护的意愿之外,俄罗斯民众更为担忧本国小镇可能会变成一个“中国省份”。目前,贝加尔湖畔旅游镇利斯特维扬卡镇10%的土地已归中国人所有。

中国土豪挥金全球地产

被指抢占房源 推高房价

在中国买家的海外购房版图中,俄罗斯只占视角的其中一隅。发达国家的房地产投资市场上,中国土豪们挥金如土,美国、澳大利亚、中国香港、加拿大、英国成为他们首选投资佳地。

以教育资源为优势的英国为例,成为这一轮中国购房者的首要海外投资标的之一。崛起的中国中产阶级群体身体力行地验证了“知识改变运命”这一教条的可信度,教育资源成为他们培养下一代不可或缺的投资品。

中国海外炒房利益所趋,将触手伸商业地产之外的住宅市场,引起伦敦市长萨迪克·汗不满,他曾委托伦敦政治经济学院对海外投资人群进行调查。

2017年年中调查结果出炉,华人投资客占到伦敦房地产海外买家的一半以上;伦敦市中心金丝雀码头楼盘海外买家比例为25%,其中绝大多数是中国人。

这么看来,伦敦市长的“怒火”并非矫情。如此下去,“伦敦音”可能真的离唐山不远了!

更让萨迪克·汗感觉可气的是,海外投资者不仅买走了豪宅,还抢购了为英国本地购买者准备的刚需楼盘。根据劳埃德银行数据显示,伦敦首次置业者购买的平均房屋总价为40.5万镑,但伦敦50万英镑以下的房地产项目50.5%被海外投资客拿下。

究其原因,资金实力上英国本地购房者难以匹敌开挂的海外买家。并且,英国政府对海外买家并无太多税收或购房资格方面的限制,伦敦房地产印花税政策对本地和海外买家也几乎一视同仁,对比下来,香港、新加坡对非本地买家购房则征收15%印花税。

除了抢占房地产资源之外,推高房价也被认为是中国买家海外投资的原罪之一。

据统计,2010年至2015年超过900亿美元的中国资金流入加拿大房地产市场。瑞银报告指出,多伦多、斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼等8个城市房地产市场泡沫指数超过了1.5,这些城市的泡沫指数自2011年以来上涨了50%,而其他金融研究中心过去5年间只上涨了15%左右。

中国买手被认为是推高加拿大房价的重要因素。

中国式炒房难以全球复制

海外政府限购、征税等多手段狙击

对此,加拿大政策曾在狙击楼市投资方面祭出过大旗。

2016年8月,温哥华所在的不列颠哥伦比亚省出台重税政策,外国人或外国企业在当地购房,一次性加征15%的转让税(PTT)。多伦多则在2017年4月推出16项“公平住房计划”,向海外买家开征15%的非居民投机税、扩大对房屋租金上涨的法规控制、开征房屋空置税等,以抑制大多伦多地区及南安省的房价飞涨。

从政府意图出发,并不希望海外资金影响本地的住宅市场,特别是保障底层居民居住的中低端市场。对于这部分热钱,海外政府试图用各种手段来排挤。

英国财政大臣哈蒙德在2017年11月发布新年预算宣布,取消30万英镑以下首套房印花税,即房价不超过30万英镑永久不用交印花税,50万英镑总价的首套房,前30万英镑印花税也免征,意在保障本地刚性需求购房者。

与英国政府的温和手段不同,澳大利亚自2015年起相继出台“海外买家不得购买二手房”、“添加空置税”、“提高土地税”、“征收更高印花税”、“取消海外资产可在澳洲银行贷款”等政策。2017年7月1日起,澳大利亚维多利亚州对外国买家额外征收7%印花税,新南威尔斯州及昆士兰州,也对外国买家额外征收8%和3%印花税。

相应的,2005-2015年澳大利亚移民流入约505.5万人,同期澳大利亚人口增加量仅约340万人。在截至2017年3月底的12个月内,澳大利亚8个州和领地首府平均房价上升了12.9%,是自2010年5月以来的最高涨幅。

中国楼市的杀手锏“限购”政策,也被国外政府套用。2017年10月,新西兰新上任总理、工党领袖Jacinda Ardern宣布,2018年年初禁止海外买家在新西兰购置房产,澳大利亚人除外。同时,英国财政部正在起草限制海外买家购买房产的计划。

中国人为什么热衷海外买楼?

资产价格暴涨 钱多寻求保值

中国海外炒房团为什么可以遍布全球打造“中国省份”?贝加尔湖居民在请愿书中说,“中国买家给出的价格远远高于俄罗斯买家”。这一价格决定市场的因素造成贝加尔湖地区被大量中国投资者渗入。

不是李健那首红遍大街小巷的《贝加尔湖畔》歌曲迎招来了中国海外炒房团,而核心原因只是中国人口袋里的钱太多。

2015年下半年以来,中国一线城市房价暴涨,截至2017年3月17日最严调控政策出台之前,北京整体房价几近翻番。随后一线城市房地产调控政策出台迫使资金流出,房屋购买热潮转向二线城市,棚户区改造带来的资金热潮又捧红三四线小城市。

房价盛宴之下,个人财富出现不同程度的上升。

房地产价格带动服务价格上涨,进而推升工资水平。国家统计局发布数据显示,2017年上半年,全国居民人均可支配收入12932元,比上一轮房价上涨之前的2015年上半年全国居民人均可支配收入10931元,两年时间涨幅18.31%。

由资金推涨房价的另一面,人民币购买力趋于下降。

2016年人民币纳入SDR以来,对美元价格出现极其明显的贬值态势,“做空人民币”的言论不绝于耳,海外多机构对人民币长期走势看贬。一方面源于货币超发带来的购买力下降,另一方面在于对中国经济步入下行阶段的担忧。

尽管政府通过直接干预,和去杠杆对经济内生结构进行调整,人民币对美元汇率自2016年底至今出现一波强势上涨,但以上对人民币汇率担忧的两大威胁仍未完全解除。

对资产保值进而不至于从中产阶级位置上滑落,是部分中国投资者海外购房的驱动所在。

荣耀加身到被驱逐

中国炒房团的海外剧情颠覆

回首2014年,“万达伦敦ONE”项目推介会在北京举行,这是万达在英国敦伦的地标项目,璀璨光环与无限憧憬加身。这一年,正是中国房企集中海外投资的开启之年。

数据显示,2009年中国海外房地产投资总额6亿美元,而2014年这一数据就超过了165亿美元。“2012年10月,中国政府鼓励企业走向海外做全球资产配置,房企海外发展速度最快”,仲量联行国际资本集团中国部总监夏飏飏曾在接受财经网专访时表示,2012年底至2013年初,中国房企开始探底海外投资,下手则一般需要一般6个月至1年时间。

就是在这一年,国内房地产业界普遍在探讨“拐点”与“白银十年”话题,中国房地产市场经历高速增长之后,首次在严厉的限购举措中败北,实现了2008年想调头却被4万亿拦截的“健康发展”。

彼时,海外政府对中国房地产企业投资也异常欢迎, 2008年金融危机以后,金融机构投资放缓导致项目停工,经济复苏的情况下房地产市场出现供不应求,中国房地产企业因此迎来海外投资机会。

普通购房者的视野也随着企业一起“走出去”,加上国内房地产市场调控带来楼市下行,在人口抚养比出现拐点的当口,谁也难以预料楼市会出现2015年下半年以来的这轮暴涨行情,全球资产配置成为当时的热门话题。

永久产权、教育配套、以及与国内房价价差形成的巨大“性价比”,成就了一大波购房者前赴后继的进行海外房地产投资。

而这一现象未能持续太久就出现剧情逆转。大量的资金将“中国式炒房”搬到国外,出于对当地购房居民的保护和对房地产市场秩序的维护,或者说在自身经济复苏无需外援支持的背景下,国外政府开始相继对这一模式说不。

在此剧情颠覆的过程中,中国海外炒房团开始经历深深浅浅不少的坑,除了海外政策变动风险外,同时面临着货币成本增大风险、泡沫破灭风险、以及外汇管制变化带来的风险。

为防止人民币汇率进一步贬值,2017年起中国外汇管制开始收紧,个人购汇需明确填写“不得用于境外买房等尚未开放的资本项目”,按正常途径换取外币也常被告知银行没有准备充足外汇。

房地产企业的海外投资也在为“保汇率”让步。

就在前两个月,万达伦敦ONE项目被曝存在逾期竣工风险,房地产企业海外投资政策收紧、建设费用超过预期,更改项目规划导致的当地政府和民间组织反对等系列因素,直接映射出中国出海的投资团面临的诸多潜在风险。

“伦敦ONE”住宅2014年开盘首期66套房源全被中国内地买家买走。近期,伦敦房产中介网站MY LONDON HOME上13套“伦敦ONE”二手房挂牌出让。犹记得,在2014年的那场北京推介会上,第一太平戴维斯预测,2014年到2018年,伦敦房地产投资资本增值将达到24.4%,租金收益将达25.8%”。

(综合环球网、华尔街见闻、21世纪经济报道、北京商报报道)

【作者:闻文】 (编辑:文静)
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