“反违建”难度大

　　别墅区私搭乱建为何屡禁不止？王京平认为，首先是利益使然。比如顺义现在的别墅已经涨到每平方米4万元，扩建当然能使房产大大增值。其次，一些别墅业主错误地认为，无论怎么改建都是自己的权利，也不会影响他人和公共环境。在这些心理因素的作用下，各种违建拔地而起。

　　况且，无论是独栋别墅还是联排别墅，因为别墅地基的独立性以及别墅所附带的绿地、阳台、车库等附属设施的面积大，客观上给业主挖土动工提供了便利条件。

　　“你建我也建”越来越多，很多人开始觉得这是一件理所当然的事情。一旦别墅小区里有部分业主开始搭建，而且并未被及时制止，其他业主肯定要跟风。所以说，不违建，反倒成了非主流。

　　而查处违章建筑却是千难万难。业主圈地是否属侵占绿地，加盖建筑是否为违建，需要由举报人举报；接到举报，首先应由相关地区的城管分队出现场找到业主，查验其产权证及房屋其他相关信息。

　　随后，由城管部门向规划委发出协查函，由规划委作出最终认定：该施工建设是否属于违建。如规划部门判定违建，则应由城管负责监督拆除。

　　但是，城管并不具有强行拆除的执法权，在实际操作过程中，往往由城管分队上报大队法制科，最终上报至当地政府。为了减少业主损失，城管会建议由业主自拆，但若协商不成，最终也只能由法院负责强制执行。

　　这一套执法程序要走下来，难度极大，这也是造成别墅区违建泛滥的最大温床。

　　“私搭乱建”到底该谁管，记者调查了一圈，发现大家的角色都很尴尬，该管的没有权，有权的执行难，再加上各方的利益纠葛，简直是一笔算不清的糊涂账。

　　《物权法》规定，物业应主动制止违建，同时应主动举报。但实际上，物业公司则是既难“制止”，也不愿“举报”。

　　某物业公司经理说：“业主在装修之前，施工单位负责人必须与物业签一份《装修施工管理合同》。其中规定，装修不得对原结构任何部位进行任何形式的改造、改建施工。而业主有责任督促施工单位履行合同条款。但很多业主仍私搭乱建，物业多次进行过书面和口头的制止，但效果不大。整改通知形如废纸。”虽然物业公司对业主的违法行为进行过劝阻，但由于没有执法权，对态度强硬的业主也无可奈何，这种情况相当普遍。

　　不仅如此，对于私搭乱建现象，很少有物业公司愿意实名举报，原因是“不愿激化和业主矛盾”。悦豪物业管理有限公司有关负责人表示，对引起“公愤”的违建，物业有时候会以业主的身份匿名举报。如果以物业公司的名义实名举报，在今后的管理上可能是“自找麻烦”。如果是“小打小闹”的建设，不妨碍大局，物业不愿得罪人，可不出面又会被其他业主“诟病”，继而成为对方拒交物业费的理由。这就是物业面临的现实难题。

　　至于开发商，一方面，他们也无能为力，从法律上讲，卖完房子，业主拿到房产证，开发商后期就很难介入管理了。另一方面，为了促进销售，开发商往往还会口头承诺“送花园送院落”，为违建现象煽风点火。不过，王京平律师认为，新的商品房买卖合同里有规定，买售人应合理利用公共区域，不得侵占。因此，从理论上说，开发商就有权利对违建说不，并主动举报。

　　对于私搭乱建，城管是可以管也应该管的，但在具体执法过程中却有四大难题：一是人难找。别墅业主大多有多套住宅，联系困难。曾有一名业主在别墅私搭乱建被邻居举报。城管想联系该业主，对方总说在国外。最后，城管不得不通过《人民日报(海外版)》发布限期拆除决定书；二是业主不配合。城管执法无权强行入户，如业主不配合，即使明知对方加盖，也无法弄清违法事实，进而予以认定；三是法规不衔接。根据《市政市容管理条例》，城管在查处违建前期，几乎没强制力，也难有效控制违建“成长”；四是多部门协调难。拆除违建成功的案例，多是各部门协调一起行动，单靠城管拆除违建很难。

　　根据一份法院的调研报告显示，由私搭乱建引发的这些纠纷，即使在法院判决拆除后，执行起来颇有难度。业主对别墅的改造或者私自搭建过程中花费了大量的人力物力，判决拆除不可避免会导致业主产生极大的抵触情绪，同时别墅业主认为私搭乱建者很多，仅仅要求拆除自家建筑很不公平，“自动履行”极难。物业公司只有申请强制执行。而强制执行又会导致冲突加剧。

　　对于小区内的私搭乱建，小区业主作为利益受损害一方，可向法院提起诉讼，但在多数居民看来，这是全体业主的事情，只要不与个人利益发生冲突，就不管不问。与其“出头费力不讨好”，还不如跟风搭建，至少落个不吃亏。律师认为：业委会和业主大会应该承担应有的作用，维护全体业主的利益。可以，往往越是高档的社区，业主之间的联系越是松散，业委会不是根本搞不起来，就是形同虚设。

　　即使私建业主运气太坏，被层层告了上去，似乎也无关痛痒。根据《北京市市容环境卫生条例》的规定，逾期未拆除的，可对建筑物按照建筑面积处每平方米300元以上3000元以下罚款，可对构筑物、其他设施处工程造价1倍的罚款。对于财力雄厚的别墅业主而言，数万甚至数十万元的罚款并不能对其构成威慑。■

(网络编辑 刘玥)

　　链接

　　名人别墅违建事件频发

　　今年7月，郭德纲位于瀛海庄园的别墅被指圈栅栏占公共绿地。城管发出《限期改正通知书》。8月12日，圈栏及相关违建拆除；

　　2009年12月，百龙集团老总孙寅贵扩建别墅至邻家围栏。经举报，孙寅贵被要求限期拆除。孙接到拆除令后继续扩建，其别墅违建部分被强拆；

　　2008年，影星赵文卓和画家方力钧法院对诉。方力钧对别墅扩建，影响赵文卓家采光。赵将其告上法庭，要求其拆除扩建部分。方则指赵私搭乱建。朝阳法院判赵文卓胜诉；

　　2005年，主持人李湘在别墅私建阳光房，被物业告上法庭。法院判决李湘拆除违建。

　(《地产》杂志专供《财经网》稿)