未取得预售许可证的项目不得变相预售

　　“通知”还指出，各地在核发预售许可证时，要加强对预售方案的审核。预售方案应当提供经有关部门批准的规划建设方案，详细说明项目基本情况、项目楼盘表、项目用于销售以及企业保留自有的情况、项目建设进度计划情况、落实预售资金监管情况、项目销售计划和销售方式、预售价格及价格调整方式等内容。

　　“通知”表示，房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当在规定的时间内销售商品房。开发企业应一次将取得预售许可的全部房源上网销售，不得以各种借口分批、分次销售，严禁捂盘惜售、囤积房源，不得进行虚假交易、炒卖房号。

　　未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认定、登记、选号等）的名义收取预订款性质费用等各种方式变相预售商品房。

　　住建部和国土部联手查囤地

　　值得注意的是，就在住建部向各地下发上海推行预售方案管理经验的同时，国土部也在查囤地。而国土部查囤地的一个手法就是，在新的土地出让合同当中，规定上竣工日期。依照合同进行囤地的界定。这与住建部向各地推行的销售方案备案制显然有异曲同工之处。

　　而根据此次住建部的通知规定，开发商需要将销售方案进行备案，如果不按照获得建委部门认可的销售方案进行销售，则可被认定为“捂盘”。

　　有业内专家表示，北京目前北京很多房地产投资主要用于土地开发，并不是盖房。因为供给商品房不足的原因，房价仍面临上涨的压力，房价不断上涨，很多房地产企业都在观望，而不是加大市场供应。在此背景下，住建部和国土部几乎同时出台政策查囤地、捂盘，希望加大房地产市场的供应量平抑不断上涨的房价的初衷就不难理解了。

　　北京市统计局本月初发布的数据就显示，前三季度，北京全市土地储备中心和房地产开发企业完成土地一级开发投资，达671.5亿元，比上年同期（78.5亿元）增长7.6倍。如果扣除土地一级开发投资影响，前三季度全市房地产开发投资仅仅增长4.2%；前三季度，北京市支付土地购置、拆迁补偿费等各项投资费用1790亿元，比上年同期增长1.2倍，占全社会投资比重为51%，同比提高15.2个百分点。换言之，房地产的大多数投资是用于买地囤地，而并非盖房销售的。■