【《财经网》北京专稿/记者 张映光 实习记者 慈冰】龙湖地产正式展开首次公开上市路演，发行定价在6.06港元至7.10港元之间，融资预计超过60亿港元。

　　在11月2日的投资人午餐会上，龙湖地产首次向基金经理们公布了定价区间。参加午餐会的一位基金经理向《财经》记者透露，龙湖地产定价在每股6.06港元至7.10港元之间。以配售10亿股计，龙湖地产融资额度为60.6亿港元至71亿港元。若全额行使15%的超额配售权，总发行股数将达到约11.5亿股，其融资额度将达69.69亿港元至81.65亿港元。

　　这意味着即使以融资额下限发行，龙湖地产也将成为今年港股融资额最高的地产IPO项目，并有望成为今年港股冻结认购资金额度最高的IPO。

　　7月，以建材为主要概念的金隅股份上市，曾在资本市场创造过比较好的表现，并成为今年资本市场回暖的标志。不过，金隅股份的市盈率为12倍左右，招股价为每股6.38港元，共募集资金59.5亿港元。

　　“这一定价下限可能略高于此前龙湖地产制定的计划。”上述基金经理表示，“这与龙湖地产在预路演期间，提前锁定了超额的认购资金有关。”

基础投资人出手
　　“资本市场就像小孩子的脸一样，两周晴，两周阴。”一位香港基金经理向《财经》记者感慨，“龙湖地产路演幸运地赶上了一个大晴天。”

　　龙湖地产路演前的资本市场，正处于波动期。今年首只纯正意义内资地产股恒盛地产上市即破发，预示资本市场对新股的态度由热捧转而进入选择期。此后，恒大地产为首的五只内地地产股集中招股，均遭遇不同挫折。

　　一位投行人士对《财经》记者透露，五只内地地产股在预路演期间，均未锁定基础投资者（即以禁售期换取优先认股权的投资者）。恒大地产因此不得不大幅将融资额度调低一半。而卓越地产则无奈选择暂缓上市，成为今年港股首只折戟的IPO。另一家小型地产商花样年则延缓了上市步伐，推后至如今与龙湖地产一同招股。

　　上述香港基金经理表示，“前期资本市场波动，只是信心的动摇，受宽松货币政策影响，基础投资人口袋里面的钱不少，但前面五只内资地产股没有吸引到像样的基础投资人，主要因为地产公司过于集中的招股，令基础投资人选择偏好加重。”

　　“IPO窗口好不容易打开，这是好事，但一下出现几十家房企挤在一起IPO，市场势必会短暂消化不良。”摩根大通投资银行部副主席龚方雄说。

　　不过，在股市短暂下挫后，国务院常务工作会议发出继续执行宽松货币政策的信号，再次刺激股市反弹。恒大地产在确定低价招股后，一度受到热捧，认购资金超额近50倍。一位接近恒大地产的人士向《财经》记者表示，恒大地产主席许家印一度痛惜定价过低，但为时已晚。

　　预路演阶段的推介是公司确定发行价最关键时期。与前述多家内资地产股相比，龙湖地产在预路演阶段即提前锁定了超出融资额度三倍的意向认购资金。

　　一位参与龙湖承销的投行人士向《财经》记者透露，目前仅花旗银行一家承销商收集的投资者认购意向额度就超过10亿美元，“基本与此次龙湖上市拟定的融资额度相当。” 这还不包括龙湖地产此前锁定的3亿美元的基础投资人资金。

　　另外两家承销商摩根士丹利与瑞银还未完成对投资人的推介工作。不过，上述投行人士透露，施罗德作为基础投资者，已与龙湖签订协议，将以任何最高价格认购2亿港元。“投资人相当踊跃，一半以上的投资人愿意以最高定价来认购龙湖地产股份。”

　　据《财经》记者了解，目前，龙湖地产锁定的基础投资人包括中投公司、新鸿基、中国人寿、平安保险、香港置地等近20家国内外大型投资机构，以及刚刚宣称捐献83亿元慈善基金的陈发树等内地富豪。

　　因招股形势看好，龙湖地产将公开配售股份数量由去年计划的25%下调至20%。分析人士认为，这是招股形势较好情形下的惜售行为。不过，龙湖地产融资上限因此亦有所下调。

　　“这与一些公司在路演中不得不下调定价、造成融资额度较计划中大幅缩水不同。若按原本配售额度，龙湖地产的融资规模其实略高于去年。” 一位香港基金经理对《财经》记者表示。