【《财经网》北京专稿/记者 张映光】至少到2009年春节前，中国的房地产商还不敢想象，危机能够如此迅速得到化解。彼时，那些深陷流动性危机的大型房地产开发商，实际上已处濒临破产的境地。

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现在是购房的最佳时机吗？

自住房可考虑，投资房需谨慎，还不能说房价普遍上涨

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　　一方面，由于房屋滞销、工程延期，年底到期的银行开发贷款，已无力归还；另一方面，正值年关，工程款、建筑材料费、民工工资等各项债务均面临集中结算。

　　但是，此时的开发商们根本没有钱。例如，富力地产、绿城中国等多家年销售额超过百亿元的大型房地产上市公司，去年年底时的账面现金存款只有不到20亿元——这一般只够维持一个项目的资金投入。一些进行过私募融资或借下海外高息债的开发商，不得不进行债务重组，才能避免被债权人清算的命运。

　　房地产企业为何普遍资金枯竭？原因在于房地产商2007年前拿地过于激进，几乎套住了全部资金。也是由于过于激进的扩张，令房地产商的杠杠率已经到达了危险的临界点。

　　房屋销售预收款、开发贷款和来自资本市场的募资，是房地产商的三个主要资金来源。中央政府自2004年实施的宏观调控政策，令房地产开发自有资金比例上升。即使如此，银行贷款仍占投资资金近三成左右。

　　2009年第一季度，国内贷款在房地产开发资金来源中的比重为25.3%，自筹资金比重则为37.6%。随着国务院近期将房地产企业自有资本金比例由35%下调至20%，预计房地产自筹资金比例，将进一步下降。所谓自筹资金，实际上主要是房屋预售款——即在房屋建成前，向购房者预支的债务。

　　那些长期看好中国房地产前景的业内人士总在强调，中国房地产不存在美国次级债式的金融危机隐患，理由是中国房地产开发贷款仅占银行贷款总额15%左右，而房地产按揭贷款亦与这一比例相当。此外，与美国等已近饱和的市场相比，中国的城市化进程将继续支持房地产业的爆发性增长。

　　不过，上述观点中实则隐藏着一个陷阱——即认为中国房价和土地价格将只涨不跌，而房地产项目只要能够拿到销售许可证，就能顺利卖光。

　　在这样的预期下，房地产开发商以高负债的代价，争夺土地资源——利用政府关系低价圈地或通过招拍挂高价拿地，再利用圈到的土地资源，到同样疯狂的资本市场圈钱。这成为房地产商的主要扩张模式，背后的共同受益者是不仅能够获取高额土地收益，而且能够借此拉动投资的地方政府。

　　表面上，银行始终对房地产泡沫可能引发的金融风险保持警惕。实际上，银行却相信，与对制造企业的贷款相比，开发贷款是相对安全的贷款。因为土地是比黄金更能保值的资产，房地产商即使破产，银行依然可以用那些看似总在不断升值的土地或房地产项目抵债。

　　对于银行更具诱惑的是，除了获取开发贷款回报，对房地产贷款还能进而获取按揭贷款业务，而一个房地产项目的放贷量，相当于对上百个中小企业放贷量。