据李铁分析，中国现有集体建设用地约为2.5亿亩，承载了占中国总人口67.2%的农村人口（包括1.4亿名外出就业农民工）。按照农村实际人口统计，人均占有188平方米建设用地。如果2020年中国城镇化率提高到55%，农民继续减少，人均农村建设用地就会高达265平方米。

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地权回归

执政党对农土地承包“长久不变”的承诺，要尽快落实到法律和制度上，从而切实保护耕地，保护农民的土地权益

　　这无论是在全世界范围内比较，还是与城市人均建设用地占有量相比，都显得太高了。李铁由此指出：“目前农村集体建设用地还有较大的整理空间。而加快集体建设用地的改革，可能是未来城镇化进程中最重要的政策保障。”

　　事实上，自上世纪80年代以来，中国各地在集体建设用地改革上，已有很多探索和突破。比如珠三角地区农村集体大量出租厂房、农民则在宅基地上建设出租屋，比如长三角地区农村集体用集体土地兴办企业。近年来，成都或北京一些地方，还允许城市人租赁农民宅基地或集体建设用地。

　　这些集体建设用地流转的试验，虽然未能从法律和制度上得到认可，但已成为既成事实。通过集体建设用地进入市场，农民增加了财产性收入，促进了当地经济和工业的发展，有利于土地要素的市场化配置，可谓“一举多得”。

　　李铁认为，推动集体建设用地入市，是中国推进城市化和工业化的必然。而集体建设用地改革的核心是如何保障农民或集体经济组织的土地权益。目前，在集体建设用地开发上，主要有三种模式：一种是政府主导，一种是集体主导，一种是农民主导。

　　“政府开发有利于降低开发成本，但农民拿到的收益不过只是‘宅基地换房’，依然偏低；集体开发，可以满足集体的最大收益，但集体在收益分配上不透明容易导致农民不满；而农民在宅基地上开发或租赁开发，可在有限的政策空间内获得最大收益。”李铁如此分析。

　　李铁认为，农民自主开发集体建设用地，也存在难成规模、城市规划和形态上很难统筹等问题。但是，在集体建设用地开发中，“真正让农民获得财产性收益，可能是第一位的。只有保障农民在集体建设用地的长期收益，才能有效和集约使用集体建设用地。”■