【《财经网》北京专稿/记者 叶逗逗】《物权法》自2007年10月1日正式实施以来，在房地产纠纷和物业纠纷诉讼上，遇到许多难以确定的问题。

相关新闻：

• 住宅产权续期问题未明晰
• 实施物权法
• 钱颖一：《物权法》的经济逻辑
• 物业税改革将分步走

江平谈《物权法》争议（上）

在市场经济这个范畴里，公私财产应该得到平等的保护，这一点上，《物权法》的规定是法律上和意识形态上的一个突破

　　最高法院于5月24日正式出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《建筑物区分所有权的解释》）和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《物业纠纷的解释》），希望进一步界定其中的具体问题。这两个司法解释自今年10月1日开始实施。

　　据最高法院有关人士介绍，最高法院早在2003年，即《物权法》出台前，就已着手开展制定涉及物业纠纷案件司法解释的相关准备和调研工作，并于2007年年初就上述两个司法解释正式立项。2008年6月16日，最高法院曾向全社会公布过这两个司法解释的征求意见稿，向公众征求意见。

车位应先满足业主需要
　　“建筑物区分所有权”在通俗语境中，一般指购买了房地产的业主权利。在法律概念上，是指明确界定在同一个建筑物上存在各个所有人独自使用的专用部分以及多个所有人共同使用的公用部分，为此，中国的《物权法》规定这种物权名称为“建筑物区分所有权”。

　　此次最高法院的《建筑物区分所有权的解释》所做的具体规定，主要针对业主身份的界定、专有部分和公有部分的划定、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理以及住改商纠纷的处理和业主知情权的保障等。

　　该司法解释规定，除了根据《物权法》规定可以明确确认为业主的人，其他通过法院的判决，或者在政府征收决定发生效力之时、继承和遗赠发生效力之时，只要是和建设单位已经签订了买卖合同，尽管没有办理所有权登记，也可以被认定为业主。

　　司法解释还就专有部分和公有部分，作了明确的规定。车位、摊位以及规划中已经列入特定房屋买卖合同的露台，都应当认定为专有部分；而建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶以及通道、楼梯、大堂、消防、公共照明均属于公有部分。而如果不属于业主的专有部分，也不属于市政公用部分，或者其他权利人所有的场所以及设施，都将认定为公有部分。

　　关于车位、车库问题，《建筑物区分所有权的解释》规定，《物权法》规定的车位、车库需“应当首先满足业主的需要”，是指建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。