政策困境

　　在晨隆佳地看来，政府审批“效率太慢了”。问题的症结公司负责人亦心里有数——“宅基地换房”最关键的问题还是农村集体土地如何流转。

　　按照现行的法律和政策，建设用地必须申请使用国有土地，农村集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，更不能建设商品住宅，要想实现这个目的，只能先通过国家征收改变土地性质，开发商再通过“招拍挂”取得土地开发权。

　　然而，这个过程到底如何操作，如何实现，现在仍然没有成功先例可寻。而其中最难明确的一点，就是投资者或者开发商到底应该跟谁来谈判土地转让，土地转让过程到底由谁来主导。因为无论是以省、区、市还是如年丰村一样以村为单位来与开发商谈判，其弊端都是一样的——农民的土地权益在征地过程中很难受到充分保障，更无法分享政府低价征地与开发商“天价”拿地之间的高额价差，政府“土地财政”等现状也广受诟病。十一届三中全会提出要保障农户宅基地“用益物权”之后，这一问题立刻变得更为急迫。

　　《财经》记者近日获得的《土地管理法（修订草案）》征求意见稿（下称“征求意见稿”）进一步明确征收集体土地的范围，包括规划确定的城镇建设用地，规划范围外的基础设施、公共管理和服务设施、军事设施等公益性项目，还将另行制定公益性项目用地目录。

　　如此一来，晨隆佳地通过征收农民宅基地获得商品住宅用地的计划显得希望渺茫。

　　除了征收，“征求意见稿”还给出了农村集体建设用地流转的另一个途径，第88条规定，“依法取得的农村集体建设用地使用权，经所在地县级人民政府批准，可以出让、租赁、入股、作价出资等方式，用于非公益性项目。”

　　然而，第88条所言“农村集体建设用地”主要指乡镇企业用地，宅基地依然不能抵押和自由出让。并且新增的第95条第二款明确，“商品住宅建设应当使用国有建设用地”。

　　若“征求意见稿”上述条款得以最终实施，晨隆佳地的这条出路也将被堵死。

　　北京市此前拟定的《农村集体建设用地使用权流转试点指导意见（征求意见稿）》部分印证了上述判断。该意见提出待国土资源部正式出台相关规定后，北京将开展“宅基地换房”的试点工作，但农民所分得的房屋仍是集体产权，而腾退出来的宅基地也仍然是集体土地性质，不能用于房地产开发等用途，主要用来发展村镇企业集体经济。

　　在这样的政策背景下，启动于2005年的北京密云巨各庄镇蔡家洼村“宅基地换房”实验取得了成功。来自《新京报》的消息称，该村在节约的宅基地上建起的是观光采摘园，村民所住的住宅楼也仍为集体产权，只在集体内流转，不能对外出售。

　　目前，摆在晨隆佳地面前的路似乎只有两条，要么继续争取通过征收改变宅基地性质，要么放弃商品房开发。■