【《财经网》北京专稿/记者 程华】在中共十七届三中全会提出允许农村集体建设用地依法转让之后，酝酿近三年的北京怀柔区杨宋镇南、北年丰村宅基地换房被纳入了怀柔区政府工作报告。这使村委会看到了项目可能推进的一丝希望，亦引起了希望引“农地入市”的各种力量的关注。

　　尽管近年来小产权房遍地开花，但类似年丰村一样计划通过走正常规划，层层报批，将宅基地改建商品房的并不多见。正因为此，这一计划也引起了许多看中未来“农地”投资价值的投资者的高度关注。年丰村报批计划能不能成功，“北京”会如何做，是他们关注的主要问题。

　　但也正由于事涉土地用途的改变，从年丰村计划的报批进程看，这一想法在很长时间内仍然是天方夜谭。即使项目的主操作者们在“新土地改革”的大方向下看到了一丝实现的可能性，但直至现在，在有关具体操作细则明晰之前，各级审批部门仍在观望。

换房实验

　　北年丰村位于京承高速、大秦铁路以南，距怀柔县城约5公里，全村500多户。

　　2009年1月，记者走访北年丰村，正在村务公开栏公示的《怀柔区杨宋镇南北年丰村村庄规划》（下称《村庄规划》）显示，原“村民住宅用地”缩减为原来的约三分之一，其余的三分之二被规划为“发展备用地”，开发单位是北京晨隆佳地置业有限公司（下称晨隆佳地）。

　　北年丰村党支部书记穆启然介绍，该村准备与晨隆佳地合作“宅基地换房”，先在村里的空地盖楼，盖好一部分，就让一部分村民先搬进去，然后再把空下来的民居拆掉。这样“边盖边拆”，逐渐把所有的村民全部搬进楼房。

　　记者从晨隆佳地方面了解到了更为详细的规划。根据双方2006年签订的协议，上述“村民住宅用地”和“发展备用地”等集体建设用地将分为两部分。

　　一部分由晨隆佳地为该村建设村民住宅楼、商业用房、村委会办公楼、幼儿园、老年活动中心、社区卫生站等，这部分土地及地上建筑的所有权归村集体所有，不改变土地性质。

　　其余部分由晨隆佳地按政府规定的开发程序办理征地手续，将集体建设用地转换为国有建设用地，取得国有土地使用权后，建设商品房及配套设施出售。

　　协议还显示，村民住宅楼为14.45万平方米，商业用房为1.61万平方米。穆启然说，按照未最终确定的方案，每户三分宅基地（约200平方米）可置换270平方米的住宅楼，外加30平方米的门面房。

　　据晨隆佳地总经理龚佑成等负责人介绍，该公司是一家民营企业，目前主要有南北年丰改造和四川泸州旧城改造两个项目，南北年丰项目总投资约30亿元，所需资金全部由其解决。

　　“宅基地换房”在中国农村不是新鲜事，苏州、无锡等地早在2001年即开始实验“农民集中居住”。当地政府委托开发商集中建设农民小区，让农民上楼，原宅基地、空闲地等集体建设用地则未经征用直接用于工业建设，这一做法于2006年在江苏全省推开。

　　随后，天津为破解土地和资金双重约束的难题，也于2005年下半年开始了类似的实验，“宅基地换房”这个新名词也正式诞生。天津的做法是，农民按规定的置换标准以宅基地换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住，原宅基地复耕后，征收为国有，通过“招拍挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。

　　这些地方，均集一省之力推换房工程。其最终目的，都是要将农地置换为工商业用地甚至住宅用地。但这些做法均受到中国现行土地管理政策的制约，在中国严格土地用途管理和收紧土地审批权之后，很难完全展开。且由于这种做法仍以省区市的行政力量来主导征地和转让的全过程，农民没有话语权，其利益难有保障。

　　但在土地的巨大收益面前，各地仍难遏制冲动。今年1月，美国农村发展研究所、中国人民大学、美国密歇根州立大学联合发布的独立调查结果显示，中国一些地方政府为了增加建设用地指标，正在大力推行“农民集中居住”，在安徽、河北、湖南、陕西等17个农业大省中，平均3.1%的村庄已把农民搬迁到集中安置的楼房，7.4%的村已听说政府计划实施“集中居住”，其中江苏10%的农村已实施“集中居住”，超过27%的农村准备实施“集中居住”，浙江、安徽、四川、山东等省紧随其后。

　　据《财经》记者了解，目前北京怀柔、密云、平谷、通州、房山等多个郊区县均有类似计划。