“集体建设用地入市”路径
　　“征求意见稿”新增“土地交易”一章，其核心条款包括“建设用地有偿使用”、“土地市场”、“建设用地使用权取得、转让”、“集体土地流转收益”等。
　　具体而言，“征求意见稿”相关条款指出，除了建设乡（镇）村公共设施、公益事业用地、农村宅基地，其他农村建设用地应实行“有偿使用”。而县级以上地方政府应当建立城乡统一的土地市场，推进集体建设用地公开交易。
　　“征求意见稿”第95条规定：“集体建设用地使用权的出让、租赁，可以采用招标、拍卖等竞争方式或者双方协议的方式。”
　　较之现行《土地管理法》，“征求意见稿”等于宣布，中国将有两个合法的建设用地市场，一种是城市建设用地市场，这个目前已经相对完善。一种是集体建设用地市场，目前尚待建立。这相对于过去政府垄断土地一级市场，已经是巨大的进步。
　　但是，国研中心一位土地问题专家指出，农村建设用地和国有建设用地，由于法律的规制、土地的区位、用途多有不同，不可能“同价”。如果把两者笼统地放在同一个用地市场，甚至实行统一的“招标、拍卖”，这可能不利于集体建设用地的交易。
　　这位土地专家指出，对农村建设用地，最根本的还是赋予“农地”和“城市土地”同等的“权利”。而政府应尊重农村建设用地的“价格形成机制”，由用地者与供地者谈判，形成“入市农地”价格。
　　对众所关心的“农地入市”收益，“征求意见稿”第100条第一款明确，“农地出让、租赁”的收益，归拥有集体土地所有权的“农民集体”所有；“转让、转租”的收益归原集体建设用地使用权人；“出让、租赁”合同另有约定的，则照约执行。
　　同时，第二款规定，农地有偿使用收益中“集体所有部分”的使用方向、用途以及使用收益分配，由“集体成员约定，使用情况应当向集体成员公开。”
　　上述条款如若执行，则避免了现实中诸多集体土地流转收益分配不均，操作不透明等弊端，有利于“农地入市”的良性发展。
　　国土资源部已宣布，近期该部将下发有关“农地入市”的具体办法。但国土资源部有关人士告诉《财经》记者，由于《土地管理法》目前正在修改中，还没有提交全国人大，因此提前出台的“集体建设用地流转管理办法”不会突破现行法律。也就是说，上述突破必须要等到新修订的《土地管理法》被全国人大正式通过才能实行。■

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