分别对有关《物权法》的建筑物区分所有权纠纷案件和物业服务纠纷案件制定司法解释
 
　　【《财经网》综合报道】6月16日，最高人民法院对外公布两个有关《物权法》的司法解释征求意见稿，向社会公开征求意见，征求意见截止日期为2008年7月16日。
　　这两个司法解释分别是《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。前者是物权法颁布施行后，最高人民法院根据《物权法》起草的第一个司法解释，后者则是最高人民法院首次针对物业服务纠纷案件起草的司法解释。
　　负责起草这两个征求意见稿的最高人民法院民一庭有关负责人表示，随着我国住房制度改革的深入，涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷问题日益突出。民一庭根据《物权法》及《合同法》等相关法律的规定，针对建筑物区分所有权和物业服务纠纷案件审判实践中出现的新情况和新问题，起草了这两个征求意见稿。
　　随着城市化和工业化的发展，高屋建筑越来越多，多个业主共同使用同一楼宇的现象普遍出现，因此产生了建筑物区分所有权法律制度。
　　建筑物区分所有权将一栋建筑物从结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一个所有人享有对其专有部分的专有权，对共用部分享有共有权。《物权法》第六章对业主的建筑物区分所有权进行了专门规定。
　　此次征求意见的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》共十八条，对物权法第六章所称的“业主”、建筑物区分所有的“专有部分”和“共有部分”等概念进行了详细解释。
　　实践中，对于专有部分以外的建筑物部分，如物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道、小区绿地等的归属，是属于全体业主共有还是某些业主专有，常常发生纠纷。对此，该司法解释明确，除非根据规划文件明确规定专属于单个业主，否则均为全体业主共有。此外，对建筑区划内的其他公共场所和公用设施的范围和权属问题，也有了细化规定。
　　而对于现实中争议最多的车位、车库的权属问题，司法解释明确，建设单位没有按照规划文件中的配比首先满足业主的需要，而将车位或者车库出售、赠与或出租给业主以外的人的，业主可以请求确认该行为无效。
　　此外，部分业主将住宅改变用途为商业用房或者办公用房等经营性用房导致的纠纷，在实践中也非常多。对此司法解释明确，因此致使业主的正常居住和生活环境的安全或安宁受到损害的，有利害关系的业主可以请求排除妨害或者恢复原状，造成损害的，还可请求赔偿。
　　前述规定还适用于建筑区划内经营性用房的业主，或者占有使用人从事的经营活动。
　　对于业主共同维权的问题，司法解释规定，业主委员会具有诉讼主体资格，可以作为原告，没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。
　　司法解释还规定了建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等擅自占用业主共有设施的责任，业主可以要求返还相关收益。
　　此外，司法解释还列举了业主违反法律、法规或者管理规约、侵害业主共同权益或者他人合法权益应承担责任的一些情形，包括危及建筑物安全、妨害建筑物正常使用、损害建筑物外观、违规装修、乱扔垃圾和排放污染物或者噪声、违章搭建、拒付物业费、违反规定饲养动物等。
　　而《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》共十一条，对物业服务企业相关违约责任、违规收费，对业主委员会或者业主交纳物业费和公共维修资金的义务，以及物业服务合同的延期、终止和解除等作了明确说明。
　　该司法解释最为引人注意的，是关于物业服务企业的安全保障义务的规定。
　　物业企业如果未尽合理限度范围内的安全保障义务，致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人可以请求其承担相应赔偿责任。因第三人侵权导致损害结果发生的，如果物业企业有过错，应当承担相应的补充赔偿责任。
　　对于物业服务区域内的车辆丢失或者毁损，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。而有车辆保管服务协议的，则按协议约定处理。■

（《财经》记者 秦旭东）

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