2008年11月成屋销量较去年同期下降10.6%，价格中值同比下跌13.2%

　　【《财经网》专稿/记者 张环宇】美国房市的凄风冷雨仍在继续。
　　全美地产经纪商协会（National Association of Realtors, NAR）12月23日公布，11月全美的成屋销量年度化后仅为449万套，较10月的水平下降8.6%，较去年同期下降10.6%。主要房屋类型中，单户型住宅销量较10月下降8.0%，较一年前下降8.8%，销量已是1997年7月以来的最低。
　　房屋售价亦是泻势难止。11月的成屋销售价格中值为18.13万美元，较上年同期下跌13.2%，创该机构1968年开始此项调查以来的最大降幅。
　　分地区来看，11月数据中，东北部（纽约州等九个州）、中西部（伊利诺伊州等12个州）和南部（佛罗里达州等17个州）的成屋销售量分别下降18%、16%和17.6%；相反，西部地区（加利福尼亚州等13个州）出现了17.9%的增幅。这可能与西部地区的房价大幅锐减有关：和去年同期相比，西部房价中值下降了近25.5%，远远高出东北部、中西部和南部分别为0.1%、11.2%和10.6%的下降幅度。
　　销量降、房价跌，则房屋库存难以消化。按现有销售量估算，一套成屋平均需11.2个月才能卖出去，比上个月时的周转期又延长了0.9个月。
　　这一周转周期与新屋的销售周期相当。美国商务部公布的数据显示，截至11月底，预售新屋存量约为37.4万套，相当于在当前销售速度下11.5个月的供应量。
　　可见美国房屋市场要“出清”还有待时日。
　　另一个重要指标是房屋租售比（房屋价格市场中值/房屋年租金市场中值）。目前美国的房屋租售比大概在20左右，而历史的均值大概在16到17之间。
　　若以此历史均值作为价格趋稳的基准，粗略判断，房价仍然有15%-20%的下调空间。未来二到三个季度仍将是一段困难的时期。不过，政策上的变动能够对房市产生十分明显的影响。
　　目前一个重要的政策就是美联储通过对债券市场的干预，使房屋按揭贷款利率出现了明显的回调。但从走势上还不能断定这一效果得到了巩固。美联储随后又将基准利率降低至接近零的区间，这在很大程度上降低了信贷的成本压力。
　　但还无法就此断言房市的萧条接近尾声。房贷的成本可能在下降，但银行的惜贷情绪仍然强烈。除非美国政府拿出行之有效的减少止赎的措施，否则银行提供房屋信贷的意愿和居民购房的意愿都还会持续低迷。
　　目前，包括花旗集团、摩根大通和美国银行在内的多家金融机构已重新修订了贷款条件，包括通过降低贷款利率和延长还贷期限（可长达40年）等手段，使贷款人的月还贷支出降至收入的38％以下。不过产生的效果并不明显，三季度的房产止赎率仍然居高不下。
　　止赎事件大量发生的背后是美国失业率的攀高。经济衰退未至底部，美国的就业市场短期甚至中期内都难见起色。即使明年1月20日奥巴马就职后立即实施其号称可带来500万就业的经济刺激计划，政策效果显效也尚需时日。
　　此外，刺激计划也未必能提高工资水平，很多低收入劳动者虽不至于丢掉饭碗，也仍难以负担房贷月供。这也将延缓美国房屋市场的复原过程。■

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