瑞银证券中国首席经济学家汪涛日前表示，支撑房地产行业未来增长的最重要的长期因素，是收入增长和城市化进程。在这方面，可以非常有信心地说，中国的长期增长前景依然乐观，其城市化进程仍处于初期阶段，还需要若干年，乃至数十年才能最终完成。

　　首先是收入增长和住房购买能力。尽管城市房产价格在过去几年中快速飙升，但官方统计数据显示，平均而言，城市家庭收入增长的速度要更快。更为重要的是，随着平均收入的增长，城市居民中能买得起商品房的人也在不断增加。例如，用120平米的城市住房均价除以城市家庭年均收入来作为衡量城市住房购买能力的指标。该比率从1999年的月13倍下降到了2007年的10.5倍；而抵押贷款利率作为体现住房购买能力的另一指标，过去几年中仅有小幅上升。从更长的时间来看，汪涛认为中国完全能够在未来10至20年内保持经济的快速增长。

　　其次，官方统计数据显示，尽管中国的城市化进程取得了巨大进展，但目前仍有超过一半的人口（或7.5亿人）居住在农村。

　　再次，过去几年商品房开发的重心主要放在为“原有”城市人口改善住房条件上，而非进城务工人员。在经过了多年的开发建设后，城市居民的人均居住面积（按建筑面积算）已经从1990年的14平米增至2000年的20平米以及2007年的28平米。这一数字仍低于大多数发达国家的城市人均居住面积，意味着未来住房需求仍有进一步增长的空间。

　　最后，真正的商品房建设是在1998年住房体制改革开始后（之前，大多数城市居民住房由政府或工作单位所有），才大规模启动的。随着时间的推移，新建住房逐步取代了老公房。如果假设1998年后完工的全部城市住房面积均为商品房、而之前的商品房为零的话，目前商品房在城市总居住面积中所占比重为35%。这表示商品房开发仍存在很大的空间，当然，并不一定是更贵的商品房。