随着集体土地使用权的改革，“小产权房”的问题并不难解决，不一定非要拆掉或炸掉

　　【《财经网》专稿/记者 常红晓 实习记者 张艳玲】中共十七届三中全会提出，集体建设用地可有条件进入市场。但究竟如何从制度上落实，目前政策尚不明确。10月25日，在“首届城乡土地管理制度改革滨海新区高层论坛”上，国土资源部规划司司长胡存智针对“综合配套改革试验区”提出了“推进集体土地使用权改革的初步构想”。
　　在胡存智看来，集体土地使用权改革应该借鉴国有土地使用权改革的思路，把集体土地的所有权和使用权分开，把重点放在集体土地使用权管理上，完善集体土地使用权取得和流转办法，构建新型集体建设用地产权制度。
　　“简单地说，就是参照国有土地使用权的分类，把集体建设用地的使用权重新分类。集体土地与国有土地一样，在所有权不变的前提下，使用权可以进入建设用地市场。这就有望实现城乡土地同地同价，同地同权。”胡存智提出。
　　胡存智认为，首先，应参照目前国有土地使用权的分类，把农村集体建设用地的使用权分为三类：一类是划拨土地使用权，如农村宅基地；一类是出让土地使用权，如经营性的建设用地；一类是出租土地使用权。
　　胡存智认为，分清上述三种集体土地使用权后，就可参照现有国有土地使用权管理的成熟做法，规范集体建设用地进入市场的方式，构建城乡统一的建设用地市场。胡存智认为，这是成本最低、社会接受程度最高的改革办法。
　　其次，对三种不同的集体土地使用权，分别实行不同的管理。对经营性的集体建设用地，由于以出让方式取得，因此可直接进入建设用地市场。但以划拨方式取得的集体建设用地，如农村宅基地和公益事业用地，不能直接进入建设用地市场。
　　“如果农村宅基地要进入建设用地市场，就应该参照‘国有划拨土地进入市场的方式’，交纳‘土地出让金’。差别在于，国有划拨土地‘入市’是向国家交纳土地出让金，而集体划拨用地‘入市’则向集体交纳土地出让金。”
　　第三，在集体土地使用权分类管理后，可“设计集体土地收益的分配模式”。胡存智指出，按照初次分配给予产权主体的原则，上述集体“土地出让金”应该交给农村集体经济组织，但政府可对其征收“土地增值收益税”。
　　胡存智建议，在集体建设用地进入市场的初期，土地增值收益税税率可适当低一点，“让农民获益更多一些”。也就是说，集体建设用地增值收益的分配，相对于政府，农民集体可分配较多的份额。
　　第四，应设定集体建设用地的规模和运行空间。按照十七届三中全会的精神，未来城乡统一的建设用地市场上，将存在“国家所有和集体所有”两种建设用地。由于中国不能把所有农地都变成集体建设用地，因此必须设定集体建设用地的规模。
　　在胡存智看来，近年来，广东、浙江等地在征用农地的同时，从中划出10%-15%的土地给农民集体开发经营，农民可以分享土地增值收益，大大减少了征地矛盾。这其实是对集体建设用地和国有建设用地设定了一定的规模要求。
　　按照胡存智的设想，在集体建设用地进入市场的试点中，只要有了对集体土地使用权的规范，对目前处于政策空白地带的“小产权房”，就不一定全部“拆掉或炸掉”。
　　胡存智指出：“一些不符合规划的小产权房，由于土地是以划拨方式无偿取得，购房者通过向该集体土地的所有者补缴土地出让金，可达到经济利益的平衡。只要它符合规划，经济利益也达到平衡，问题就自然解决，不用其他的办法。”
　　在胡存智看来，过去，一些城市房屋也是用国有划拨土地建设的公有住房，后来这些房屋通过补缴土地费用，逐渐转化为可交易的房产。这个逐渐转化的过程说明，随着集体土地使用权的改革，“小产权房”的问题并不难解决。■

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