开发商资金压力渐忧，两地政府尚未出手

　　【《财经网》专稿/记者 赵何娟 符燕艳】往年房地产销售旺季的“金九银十”，今年却在一片“降价促销”声中拉开序幕。《财经》记者调查了解到，上海、深圳两大城市房地产市场均出现楼价跳水，而两地政府对房地产是否“救市”表态虽有不同，但目前均仍未出手。
　　上海佑威房地产研究中心对上海房地产调查的最新报告显示，上海房价在过去的7、8两月内，已有44.8％的楼盘售价出现下跌。
　　该结论的基础是佑威统计了今年上半年和7、8月两个交易期间里都比较活跃的212个新盘，发现其中有五个楼盘的跌幅超过20％，跌幅在10％－20％之间的楼盘有17个。这些楼盘分布在上海市各个区域，且主要是去年涨幅较大的楼盘。
　　报告分析认为，7月的严重滞销和8月的奥运会，使得许多开发商把供应量提前到7月或压后到9月，因此8月的供应量大幅下滑；但越来越多的开发商采取降价促销和新盘低开，也使得滞销局面有所缓解。
　　最瞩目的房产商万科在上海在售的八个楼盘均参加了促销，包括金色雅筑、花园小城、白马花园等。其中，万科的金色雅筑在7月25日以降低装修标准为由降了10万元之后，8月16日又通过代理商易居的促销再降10万元。本次促销在前两次降价的基础上，购房者在活动期间还可享受总价10万元的优惠，这个价格较该楼盘前期价格已经打了八折。
　　上海本地的地产商大华集团，目前旗下楼盘已是全线下跌，且跌幅超过万科。该集团的颐和华城跌29.6％，锦绣华城跌26.1％，河畔华城跌18.9％等，堪称上海楼市真正的领跌者。
　　除上述万科、大华等少数几家房产公司有普遍的打折情况外，上海市的其他楼盘也有不同程度的让利出现。上海普陀区的著名大型楼盘中远两湾城，跌幅高达33％，四期中有一批新房源成交价已低达1.3万元/平米左右，比该楼盘上半年超过2.1万元/平米的均价要下降7000多元/平米。
　　《财经》记者从中远两湾城售楼处获悉，很多市民知道此降价信息后都纷纷前来打探，但是8月中旬推出的少数低价房源，都为尾盘和低楼层，且属于内部指标价，该楼盘均价仍在1.8万元左右。根据目前的销售报价，四楼以下低层房源价格最低达1.58万元/平米，楼层好的房源单价也能达到2万元。但即使如此，对比去年四期新开盘推出价1.8万－2.2万/平米的价格，还是下降了不少，比今年上半年最高达到近2.4万元/平米的价格更是跌幅明显。
　　而据深圳国土资源和房产管理局数据，到今年5月份，深圳房价比去年最高点已经下降了36％。据了解，深圳楼市自去年10月份开始，在万科引领下，开始了第一轮降价。第二轮降价则是在今年春节后展开。不少业内人士预计，今年10月份将有新的一轮降价行为，但幅度不会太高。但是，目前深圳的房价，究竟已调整到什么程度，业内仍有不同意见。
　　日前，网上广为流传万科集团主要负责人在“松山湖会议”上的讲话提及，万科要“敢于降价，勇于降价，将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉。”尽管万科9月7日通过各大网站进行了澄清，明确指出该文系伪造。但房地产业内人士分析，类似万科等非政府背景的地产公司，当初拿了很多高价地，在银行信贷紧缩时期资金链趋紧，同时，出于占领市场的考虑，急于降价的心理是必然的。
　　“从今年5月份开始，新开楼盘的定价都非常谨慎，一方面，开发商对于预期的价格均有所下调；另一方面，又在期待市场会反弹。”戴德梁行董事吴健向《财经》记者表示。他认为，深圳关外的房价，目前基本调整已经到位，均价已跌破1万元/平米；关内的房子，有些位置稍微偏远的楼盘，还有虚高的迹象。
　　“整体来说，经过几轮降价，目前深圳房价基本已经回落到2005年底的水平，有些楼盘已经比最高价位时打了对折。如果期望房价回落到2005年初的水平，就有点不切实际了。”吴健认为，10月份是购房者入市的一个机会。“假设在10月份成交量增长，随着开发商资金回笼，压力稍为缓解，日后就不可能有更大的降价机会了。”
　　不过，深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕认为，目前深圳楼市成交均价的统计数据并不能代表深圳真实的楼市状况。“从销售价格本身来看，楼价的绝对值并不太高。但问题的核心是，深圳楼市目前的成交量非常小，即使在这两个月有所反弹，但也只是体现了开发商短期的促销行为，它们都不能反应真实的楼市情况和房价水平。”
　　在深圳此轮楼市调整中，招商地产的降价行为并不那么明显。不过，即便如此，招商海月五期开盘时，1.8万元/平米的定价还是比预期有所下调。招商地产董秘刘宁向《财经》记者表示，至少比预期售价打了9折。
　　此外，据刘宁透露，在上半年，招商地产销售均价是1.5万元/平米。“我们有30％的项目并不赚钱，主要是去年拿地的项目。” 对于市场，她表示，现在看不到曙光，调整还会在继续。“在市场调整周期，我们的想法是一定要稳住。同时，对于老楼盘，我们不会轻易降价，但如果是新开发的楼盘，则可以灵活定价。”
　　佑威房地产研究中心薛建雄认为，今年楼市前八个月成交低迷，冬季又是传统楼市淡季，大部分滞销的楼盘都希望在“金九银十”期间快速消化，特别是到10月底的最后冲刺期，开发商一定会亮出最后底牌。
　　上海国泰君安房地产业高级分析师孙建平则撰报告指出，房地产行业因资金紧张已进入“冬天”。他举例说，2008年3月中旬后，上海就有数家房产企业挂牌转让部分股权，这些企业持有的土地包括浦东陆家嘴的黄金地段地块、安徽合肥的土地项目等，出让方有上海强生房地产开发经营公司、宝钢集团等大型企业。
　　孙建平认为，资金缺口规模对商品房销售额同比增速最敏感，开发商自有资金占投资额比重及其增速、拿地支出缩减规模能够有效降低资金缺口规模。7月－9月是一些开发商资金链最容易断裂的时候。也是一些中小地产商，尤其是去年三季度冒进拿地、现有销售项目又少的公司，将面临生死大限，可能将因资金链断裂或濒临断裂而被迫变卖项目和股权。
　　受楼市调整期影响最大的深圳市场，深圳市政府已经开始释放救市信号。9月9日，深圳市市长许宗衡做客当地电台《民心桥》节目时明确表示，“房地产出现困难的时候，如何去支持他们稳定地发展，确保房地产市场的健康和顺利，政府也负有不可推卸的责任。”
　　他继而表示，深圳将关注当前房地产市场下滑的趋势，并坚持加大有效的土地供给，盘活现有的土地存量，完善商品住房和社会住房需求的结构性调整，满足市民的需求。
　　这被业界普遍视为深圳市政府将一改常态前来托市。“这确实很奇怪，因为以往深圳市政府一般会跟房地产市场保持一定的距离。”深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕向《财经》记者表示，许宗衡的讲话透露了一个信息，在秋交会后，如果楼市持续低迷，深圳市政府会做出反应。
　　对于深圳政府的托市信号，高海燕认为并非好事。“一方面，地方政府在这方面能动用的手段有限，对于深圳楼市的交易量不会有太大贡献；另一方面，目前来说，深圳楼价仍然过高，置业者未必买政府的账。只有在价格调整完全失灵的情况下，政府托市才是有必要的。”
　　而上海市当地政府目前尚未出手，表示对于上海楼市仍有信心，调控举措也仅限于一些廉租房等政府安民项目。政府信心来源于该市的建设用地有限供应，上海市房地局局长冯经明曾在一次讲话中表示，目前上海实际已经使用的建设用地已达到2702平方公里。根据原有计划，上海到2020年的建设用地总规模需要控制在2980平方公里，也就是说未来十几年时间内，上海增量土地总量只有不到300平方公里，用地紧张程度远远超过全国任何一个地区。■

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