房价下跌二至四成或可找到支撑，但长期需求旺盛

　　【《财经网》专稿/记者 姜海燕】购房者观望情绪明显，年内购房需求严重萎缩。房价下跌二至四成时楼市或可找到支撑；但是，房产市场长期需求旺盛，并且房贷对金融系统影响可能有限。
　　截至9月3日下午1时 30分，《财经网》读者调查系列之三——房地产市场信心调查共收到2199份问卷。调查结果显示，短期内房地产市场不容乐观。

购房者观望态度明显，房价“高处不胜寒”
　　调查显示，读者对房价的评价呈现明显一边倒的态势，有高达89%的读者认为，目前所在城市的房价偏高（图1）。读者对房价高的判断与个人信息之间的关系不显著，也就是说，在家庭收入、拥有房产情况与所在城市各异的情况下，参与调查者一致认为房价偏高。

　　既然普遍认为房地产市场曾经“过热”，那么眼下是否到了“退烧”的时候呢？有64%的读者认为，这一时刻已经到来，房价在2008年下半年将会下跌；23%的读者认为，房价将基本持平，认为还会继续上涨的只有7%（图2）。
　　在本次调查中的北京、上海、深圳、广州这些大城市的房价预期上，无一例外，看跌者占据大半江山。
　　在下跌预期支配下，购房打算也相应出现观望状态。有76.7%的读者表示，年内没有打算买房，15.1%的读者不确定，8.3%表示会考虑买房。
　　那么，房价是否是漫长购房路上最大的一块绊脚石？在问及读者不购房原因时，有71%的读者选择房价太贵，而选择“没有投资潜力”的比例仅为9%（图3）。

入市门槛或是房价支撑点

　　当房价成为最重要的考虑因素，购房者对房价的敏感程度也是衡量市场走势的重要参考。假设房价在现有水平下跌两成时，有75%的读者选择不考虑购房；假设房价下跌四成时，情况发生逆转，有80%的读者表示会考虑购房。这表明，房价下跌两成至四成之间时，购房意愿上升，需求大量释放，并将提供对房价的支撑，从而带动房价企稳。
　　当然，关于房价在下跌20%-40%之间存在支撑的判断，取决于这样一个重要的假设，即房价的下跌不是恐慌性的。

消费为支柱，房地产市场长期看好
　　以一个家庭至少拥有一套住房的标准来看，调查结果显示，读者的自有住房率为60%。目前，没有房产的占40%，拥有一套住房的占42%，两套的占12%，四套或以上的只有2%。
　　从读者购房的原因来看，改善住房条件与解决居住问题分别占42%与39%，两项总和占比超过八成，显示消费仍然是住房市场的主力军。购房是为了投资的读者占16%。

家庭负债率较低，房价下跌对住房贷款的影响可控
　　中国家庭房贷占收入比重较低。在问及房屋月供占收入的百分比时，回答没有房贷的占77.5%，其他各项中21%-30%以及31%-40%占比最多，二者相差不多，但共占比仅16.1%。
　　在没有房贷的读者中，排除没有房产的家庭，比例为49%，其余51%的家庭拥有房产但没有房贷。这意味着，中国家庭的房贷负债率并不高，这一点也可从以上不买房原因中得到印证。因贷款利息太高而选择不买房的仅占所有原因的4%。房贷占收入的比重较低，可能说明房贷对金融系统的作用有限。

参与调查者收入构成与自有住房率
　　本次调查在收入构成上，总体呈现了中间阶层的特征（图5）。家庭年收入在5万到10万的用户占比最高，为31%，家庭收入在1万到5万与10万到20万的均占24%，20万到50万占12%。
　　家庭收入与拥有房产的数量高度相关，高收入者拥有房产较多。家庭年收入100万以上者，拥有四套房产的比例相比年收入低于100万者有明显提高。家庭年收入在100万以下者，拥有一套或没有房产仍是主流（图6）。■

图5 家庭收入构成

图6 家庭收入与自有住房率