二期土地延期交付，一线江景房开发推迟，全部项目预计将有8-10年的开发周期

　　【《财经网》专稿/实习记者 汪苏】退地传言不断的长沙“地王”——新河三角洲地块的命运似乎免于“跌宕”。北辰实业已付清首期62亿元地价款，并将于年底启动50万平方米建设，而剩余用地双方则达成协议延期交付。
　　在去年7月以92亿元拍下长沙市新河三角洲地块项目一年多后，北京北辰实业股份有限公司（上海交易所代码：601588，下称北辰实业）9月2日公告，首期用地约48万平方米已于2007年8月2日付清首期地价款和相关交易费用，并于2008年3月3日取得相应的《国有土地使用证》。
　　北辰实业同时表示，年初冰雪灾害影响了项目剩余用地内原有企业、部分居民住宅的搬迁，该项目土地一级开发企业长沙市新河三角洲开发建设有限公司，无法按原约定于2008年8月31日前，完成地上搬迁交付地块。北辰实业称，该公司已向北辰实业提出延期交付要求，并同意北辰实业相应顺延支付剩余地价款。
　　北辰实业董秘郭川向《财经》记者表示，“延期时间非北辰可以决定，要视搬迁进度而定。目前，双方都希望尽快解决该事，政府也在推动。”其同时表示，对该地块前景依然十分看好。
　　不过，看似“波澜不惊”的水面下却暗流涌动。
　　2007年7月，北辰实业与北京城开集团组成的联合体，以志在必得之势用92亿元天价拍下该地块，该价格超出46.38亿元挂牌底价近1倍，而长沙当时房屋均价仅在3000元左右，被不少业界人士和媒体认为“拿高了”。
　　但郭川向《财经》记者表示，当初拿地并非跟风，此前他们已在长沙考察多时。当时，长沙江景房的售价在6000-8000元/平方米，如按380万平方米的地上建筑面积计算，该项目楼面价格在2421元/平方米，而非此前传言的3500元/平方米。
　　根据北辰实业与北京城开集团的协议，双方分别持有该项目80%和20%的权益，但首期62亿地价款需由北辰实业承担。今年调控趋紧以来，北辰实业退地传言不断。
　　今年上半年，北辰实业已经明显放慢扩张步伐，加快资金回笼。其中报显示，北辰没有再增加新项目。公司经营活动产生的现金流量净额为8.48亿元，比去年同期的-7.08亿元有大幅增加。通过借贷、销售回款，北辰实业上半年期末拥有现金35.2亿元，比期初增加12.7亿元，资产负债率为62.7%。其17亿元公司债已于7月成功发行。
　　郭川表示，长沙项目新增土地储备，至少已足够北辰实业未来三五年开发使用，目前土地储备为680万平方米左右，与公司的资产和开发计划是匹配的。但他亦向《财经》记者坦言，长沙项目前期占压的资金确实太大，目前只能在资金允许的情况下，再去考虑其他的拿地计划。
　　虽然郭川表示，该项目的开发贷款不成问题、长沙地区房价依然在上涨，但北辰实业显然已在该项目的开发上控制节奏。郭川向《财经》记者表示，首批启动的50万平方米为二三线江景房，总投资在十几个亿左右，一线江景房将留到以后开发。整个项目预计是8-10年的开发周期。
　　与此同时，随着宏观调控趋紧、房地产调整日益深入，已有不少昔日“地王”遭遇退地尴尬。
　　今年6月下旬，上海志成企业发展有限公司，在可能损失1.1亿元土地出让金定金的情况下，正式退订其于2007年9月以11.04亿元拿到的“普陀地王”——普陀长风生态商务区4号东南地块。8月，苏宁环球集团表示，因“支持上海市重大工程地铁建设”，退标其于去年8月44亿元拿下的“上海地王”——黄浦区163号街坊地块。招商地产、首创置业亦采取“割肉换血”模式，转让项目股权。
　　伟业顾问副董事长金勇在接受《财经》记者采访时称，去年高价拿地的部分开发商目前确实压力较大。开发商一般会采用三种模式来调整：一是抓当初条款上的漏洞去退地，二是甘愿损失定金也要退地，三是和政府谈判合作去开发。“大部分开发商都会和政府去谈，以减免部分地价或以延期交款的方式继续合作，这是目前市场条件下政府和开发商之间一种可以接受的合作”。
　　中报显示，北辰实业上半年物业销售的情况较好。销售收入和销售面积分别比去年同期增长50.6%和122.7%，账上拥有43.2亿元房屋预售款。郭川表示，随着国家会议中心等项目投入运营，投资物业的经营面积将从47万平方米扩大至120万平方米，将给北辰实业带来稳定的现金收入，有利于其度过行业调整期。
　　金勇则向《财经》记者表示，目前来看，北辰实业的资金链并没有紧到退地的地步。“现在控制一下节奏是对的，也能为‘冬天’做准备”。■

《财经网》既往相关报道：
【地产困局】万科发债45亿“过冬”
谁解地产商资金之渴
北辰实业净利润同比下降25.67%
北辰实业获准发行17亿公司债
北辰实业17亿元公司债获批
北辰实业拟发17亿元公司债