许多投资者将奥运因素作为投资操作的心理支点，奥运会后的市场走势值得关注，产业风险向金融风险进一步传导的可能性在增加

　　【《财经网》专稿/记者 宋燕华】“奥运因素”作为心理支点消失后，北京房地产市场将何去何从？
　　近日，央行发布的《2008年上半年北京市房地产市场和房地产信贷形势分析报告》，特别提出对上述问题的关注。
　　报告认为，北京市房地产市场上半年总体投资平稳，但资金趋于紧张，个人住房贷款不良率微升。由于许多投资者将奥运因素作为投资操作的心理支点，奥运会后的市场走势值得关注，产业风险向金融风险进一步传导的可能性在增加。
　　据披露，上半年北京市房地产开发投资为794.4亿元，同比增长11.9%，比上年末回落4.1％。其中，土地开发投资为13.5亿元，同比增长1.2倍；土地购置价款为231.6亿元，同比增长11%，房屋建筑工程投资398.7亿元，同比增长9.7%。
　　相比房地产投资的相对平稳，开发商资金链出现紧张。房地产资金来源为1451.5亿元，同比增长4.3%，比上年末下降26.9％，占北京市固定资产投资的49.8％。
　　从资金结构上，企业自筹资金同比增长最为迅猛，达18.5%，说明在信贷收紧的情况下，房地产开发企业加大了自筹资金的力度。此外，银行贷款、利用外资同比微增5.8%和2.2%，定金及预售款同比下降7.4%。
　　从房地产信贷市场来看，房地产企业贷款增速有所回落，购房贷款波动较大，总体不良率微升。
　　截至6月末，中资金融机构房地产人民币贷款余额4750.7亿元，同比增长8.4%。分月度看，去年9月前，地产贷款余额快速增长，10月出现回落，之后迅速回升，至今年2月以来总量基本保持平稳运行。
　　与此相比，住房贷款波动较大，自住购房人市场观望氛围进一步增强。
　　截至6月末，中资金融机构购房贷款2621.1亿元，同比增长8.4%。其中，个人住房贷款余额2447.4亿元，同比增长11.6%。分月度看，由于1月份集中发放上年申请的贷款，当月贷款新增21.6亿元，2月至4月贷款余额分别下降11亿元、2.7亿元和12.3亿元。此后，5月和6月有所增长，分别为1.1亿元和11.8亿元。
　　从不良率上看，截至6月末，中资金融机构各项房地产类人民币贷款不良率为2.56%，比上年末微升0.19个百分点，其中商业性个人住房贷款不良率为1.65%，较上年末提升0.22个百分点，商业性住房开发贷款不良率为4.32%，较上年末提高0.37个百分点。
　　央行认为，为控制信贷风险，金融机构应加强对借款人的资格审查及贷后管理，避免向还款能力较差的借款人发放“次级”住房贷款，同时推进利率覆盖风险的定价机制建设，完善预售资金监管制度，防范企业转移和挪用预售资金。
　　从供求关系来看，上半年北京市住宅呈冰火两重天的局面。全市商品住宅新开工面积为861.7万平方米，同比增长37.4%；同时，商品住宅销售面积为349.3万平方米，同比下降50.5%。虽然商品房销售同比下降过半数，但上半年新建商品住宅销售价格指数依然同比上涨16.1%，不过，单月涨幅从1月的17.1%逐步回落到6月的14.3%。
　　报告认为，奥运会后，作为支柱产业，房地产开发投资放缓也可能对北京市的经济增长产生不利影响。
　　截至6月末，北京市房地产贷款余额占全市贷款总量的27%，房地产开发资金中，直接来源于银行信贷的约占30.2%，间接来自于住房预售的信贷资金约占20%。房地产风险与金融风险高度相连。房地产市场持续走弱后，产业风险向金融风险进一步传导的可能性在增加。
　　报告认为，目前信贷资金风险主要来自三个方面：部分房地产开发企业资金链趋紧可能造成开发贷款不良率上升；房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加；预售资金管理缺位可能产生信贷资金风险。
　　为此，报告建议，金融机构应加强对借款人的资格审查及贷后管理，避免向还款能力较差的借款人发放“次级”住房贷款，同时推进利率覆盖风险的定价机制建设，完善预售资金监管制度，防范企业转移和挪用预售资金。
　　同时，金融机构应拓展融资渠道，加快金融创新步伐。比如，尝试项目举债、股权融资及推出房地产业基金等方式，提供商业性住房贷款转成公积金贷款的便利，创造按揭贷款可以随房产转让的产品，推出齐全的住房贷款等，加快金融创新，满足个性化金融需求。■

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