2015年房地产市场调控政策
  在刚刚过去的2015年,上海楼市异常火爆,成为房价涨幅位居全国第二的城市(仅次于深圳)。值得一提的是,2015年上海住宅类用地的的成交楼板价达到17285元/平方米,环比上年大涨37.7%,达到了历史最高点。[详细]
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2015年中国房地产市场特点
特点一:房地产市场销售回稳 开发投资“悬崖式”下跌
  多重政策“利好”下,房地产地产结束调整震荡,今年以来持续向好,而与此同时,房地产开发投资却呈现反方向不断下降。据国家统计局数据显示,2015年前11月全国房地产销售面积和销售额双双加速增长。特别是在办公楼和住宅销售大增的背景下,销售额大增。然而,房地产开发投资却没有这么乐观。全国房地产开发投资同增速从两位数增长直降至个位数增长,且在个位数上持续走低,呈现悬崖式跌落,目前房地产开发投资增速已快接近2009年2月的历史最低值。
  2015年1-11月份,全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%,增速比1-10月份回落0.7个百分点。其中,住宅投资59069亿元,增长0.7%,增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.4%。[详细]
  1-11月份,商品房销售面积109253万平方米,同比增长7.4%,增速比1-10月份提高0.2个百分点。其中,住宅销售面积增长7.9%。商品房销售额74522亿元,增长15.6%,增速提高0.7个百分点。其中,住宅销售额增长18.0%。[详细]
  楼市回暖程度并不一致,压力分化是今年楼市最突出的特点。过去几年住房需求的“同跌同涨”的局面,在2015年终结,楼市进入了一个全面大分化时期:
  一线城市和人口基本面较好的二线城市,住房需求持续高涨,总体上呈现“量稳价增”的局面
  其它二线城市和部分三线城市从规模扩张转为结构优化,总体步入“量减价稳”阶段,有一定的库存压力;
  部分三四线城市需求总体乏力,“有量无价”,库存压力大。[详细]
  房地产销售持续好转是否也如2012年末一般,将引起房地产投资新建的增长?据民生固收分析,答案是否定的。 
  首先,房地产库存规模尚未去化至低水平,不足以吸引地产商主动补库存。
  其次,从去化周期上看,如今的商品房库存形式也不及2012年末乐观。
  再次,房地产销售好转呈明显的“区域分化”特征。[详细]
特点二:“去库存”成国家战略 城市间分化加大
  2015年,随着中国经济结构调整,从“需求端”发力,改为“供给端”和“需求端”同时发力,房地产市场也从“需求端”调控,改为“供给端”和“需求端”同时发力。在“供给端”,中国高层多次提出房地产市场“去库存”,楼市“去库存”已然已成为国家级战略。然而,“去库存”并不能全国一刀切,一二线城市由于流动人口较多,需求仍然旺盛,面临的楼市库存问题较好,而房地产库存压力主要在三四线城市,约八成三四线城市存在库存压力,并且三四线城市之间库存压力差别较大。
  国家统计局数据显示,截至11月末,我国商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。即便库存仍在增加,今年前11月,我国还新开工房屋140569万平方米。这意味着新房仍将源源不断涌向市场。[详细]
  销售持续回暖,市场整体库存压力得到缓解,一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入,存在需求空间,库存压力较小,房价具有上涨动力。中国指数研究院调查发现,经过对几十个三四线城市的实地调研与深入分析,发现约八成三四线城市存在库存压力,并且三四线城市之间库存压力差别较大。[详细]
  目前房地产投资持续放缓,待售面积增加,去库存已成“国家任务”。截至今年底,商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米,去化周期23个月;期房库存约35.7亿平方米,需要4.5年来消化。[详细]
新农民工市民化
  采取购房补贴鼓励进城农民购房。方式包括补贴农民退宅基地、契税补贴、房款补贴、降低交易手续费等。[详细]

房地产企业并购
  通过兼并重组方式部分小型房地产公司或主动与大房企合作。同时租赁市场得到发展,非户籍人口扩大公租房租赁需求。。[详细]

取消限购
  大部分城市限贷或限购政策待取消,特大城市二手房限制政策或放宽。北上广深限购取消可能性不大,二手房个税优惠限制或限购会微调。[详细]

扩大政府购买
  打通商品房市场与棚改安置房、公租房和租赁市场。商品房与棚改房打通将体现在以货币化安置的方式进行,居民自主购买或政府购买存量商品房或一次性货币补偿;商品房与公租房打通,政府收购存量商品房并尽量不再新建。[详细]
  中央经济工作会议提出,要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。“化解房地产库存”被再次提及。会议认为,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。[详细]
特点三:险资“涉”房 你中有我我中有你
  安邦保险、宝能系、生命人寿、平安保险等屡屡爆出大宗交易的险资企业是此轮举牌房地产企业潮的弄潮者,在他们的带领下,新华保险、阳光保险、百年人寿、国华人寿、华夏人寿等多家中小型险资企业亦带着大批资金进场。保险业也在跨界房地产业的同时,房地产公司涉足保险业也许,当保险资金大举进攻地产股,逐渐成为国内商界的常见事件后,呼喊“狼来了”远没有将其当做一种正常的资本现象剖析更有助益。

  12月以来,宝能系旗下前海人寿和钜盛华,动用多层杠杆买入万科。据联交所披露,宝能系截至12月11日继续增持万科公司股份,持股比例已达22.45%宝能系成为第一大股东,是当下市场资本意志的体现。[详细]


宝能系千亿地产蓝图的资金通道

  2005年,在房地产产业籍籍无名的宝能系以深圳宝能太古城项目为起点踏上了城市综合物业开发的新征程。2009年,太古城开盘当日便为其带来了15亿元的销售额。截至目前,宝能已进驻华南、华北、东北、西北等30多个重点城市。遍查工商资料发现,宝能系旗下涉足房地产行业的公司至少有30家[详细]
  近年来声名大噪的安邦保险已经是金融街、远洋地产和金地集团的二股东,据粗略估算,安邦保险所持有的地产股截至12月21日的总市值约为485亿元另一方面,安邦集团强势的作风,亦让险资“同室操戈”的戏码不止一次上演。[详细]
  相比于前海人寿、生命人寿以及安邦集团在二级市场的凶猛激进,中国平安在股权投资方面更俨然是江湖带头大哥的形象。其中平安所持有的绿地、碧桂园、朗诗以及绿景中国股票,多是以协议认购、定向增发等方式获得。据观点地产新媒体估算,该部分股份截至12月21日的总市值约为290亿元。[详细]
  在房地产公司涉足保险业的同时,保险业也在跨界地产业。根据同花顺iFinD及地产公司公告信息统计发现,目前,共有17家险企现身28只沪深地产股前十大股东。同时,恒大地产与中国人民保险集团签署战略合作协议,一直善于资本运作的复星地产也对外宣布,计划利用保险的资金平台投资房地产。[详细]
  一是通过债权、股权投资的方式介入房地产;
  二是通过购置商业地产、物业获取租金回报,为运营这些自用物业,这类险企通常设立房地产子公司。[详细]
  首先,从险资资产负债匹配的原则看,保险资金必须寻找投资期限匹配且投资收益较高的项目;
  其次,是希望捕获房企内部的一些客户,比如目前不少房企涉足养老地产,险资入股后,可以把房企置业者的潜在养老需求挖掘,方便险企获客;
  再者,险资入股房企本质是希望扩大资管规模,从房地产公司架构特殊性看,其有很多项目公司,所以入股后不排除后续对部分项目公司进行业务调整。[详细]
  • 数据显示,今年前11月,保险业实现原保费收入2.2万亿元,同比增长19.67%。其中产险业务原保险保费收入7148亿元,同比增长10.80%;寿险业务原保险保费收入12437亿元,同比增20.99%。超出2014年时候的预期。举牌地产企业的几家保险公司保费增长都比较快。如中国人寿今年上半年累计原保险保费收入约2342亿元,去年全年是3312亿元。安邦人寿前10个月规模保费为687亿元,超去年全年;安邦财险前10个月原保费收入427亿元,去年仅为51亿元,保费增长8倍多。[详细]

  • 对于房地产企业来说,保险资金入股,在“财务投资”和“业务合作”两个方面地产企业是欢迎的,但是“公司治理”方面,似乎是上市公司的禁区,特别是转型期的房地产企业。也许,当保险资金大举进攻地产股,逐渐成为国内商界的常见事件后,呼喊“狼来了”远没有将其当做一种正常的资本现象剖析更有助益。[详细]

特点四:“地王”与退地潮“齐飞”

  一方面房企积极拿地,全国重点城市土地市场比如北上广深、南京、合肥等频现“地王”,市场“面粉贵过面包”的成为常态,另一方面,许多企业不久后就传出担忧“消化不良”而欲求退地的消息。仔细研究发现,拿下“地王”的房企以联合体形式居多,尤其是“民企+国企”、“房企+险资”联合体形式成为现阶段非常明显的特征;土地市场疯狂阶段部分房企开始理性。尽管部分房企否认退地的传闻,但也难免高价拿地的市场风险。

  今年京沪两地“地王”迭出,土地狂欢盛宴成了流水席。这些“地王”支撑着今年北京土地市场赚得盆满钵满在北京今年前11个月成交的100宗土地中,有25幅地块楼板价超过3万元/平方米,其中更有9幅地块楼板价超过5万元/平方米。换言之,未来这些项目售价起码在5万元/平方米以上,甚至必须超过10万元/平方米才有利润空间。[详细]

  拿下“地王”容易,但要让‘地王’赚钱就没那么容易了。规划是否顺利通过,操盘水平够不够高,成本控制是否精确,市场环境是否稳定等等,各种内外因素只要有一个没把控好,就有可能被“地王”拖死。2009年以来,京沪两地诞生的“地王”项目至少仍有二十余个尚未解套。

宝能系芜湖退地损失1.3亿元 综合体开发遇人口难题
  芜湖市国土资源局发布通知称,将收回宝能芜湖分公司3幅地块的土地使用权,不予返还总价约1.3亿元的履约定金。事实上,这3幅地块总价仅约6.6亿元,这笔钱,对于在资本市场动辄动用以十亿、百亿计资金的宝能系而言,或许并不是难事。宝能芜湖分公司向媒体解释退地原因时即称,芜湖市目前的人流量和消费能力,难以满足现在以及未来即将开业的商业综合体体量的需求。[详细]

九龙山退地生金术:15宗土地被回收获补偿4.91亿
  12月1日,九龙山公告称,其全资子公司所取得的九龙山旅游度假区一宗国有建设用地的使用权,被九龙山管委会回收,因此获得的政府补偿款约为4813万元。如果将时间线拉长至过去三年,你会发现,九龙山已经连续四次被回收土地,涉及15宗地块,并累计获得了约4.91亿元的政府补偿款。
  近年面对高地价,房企很难在市场上依靠单打独斗取得绝对市场竞争优势,通过合作相互借力成为市场发展趋势。华润与招商局所谓的“退地”,其实并非将土地退回,理解成联合体的“拆伙”应该更为准确。联合体拿地虽然能暂时缓解资金压力,但是每家的开发思路不一致,同样会造成分歧[详细]
  今年土地狂欢盛宴的直接推手是企业资金面的改善,但更重要的推动力量却来自外部资本,其中一个显著的特征就是,今年几乎每个“地王”争夺的现场都少不了险资的身影。在很多业内专家看来,企业资金面改善无疑是今年土地狂欢盛宴的最直接推手。[详细]
  • 三四线城市面临天量库存压力、全国土地出让金下降25.2%时,一线和核心二线城市迎来“地王季”。当前土地市场大热的城市不仅有北京、上海,广州、南京、杭州等其他一二线城市也同样出现土地成交热潮,高总价地、高单价地亦频频刷新纪录。今年北京成交土地中,9宗楼面价超过5万元/㎡,25宗在3万元/㎡以上。目前一线城市土地在标杆房企的激烈争抢下,普遍出现楼面价超房价现象。[详细]

  • 北京上海等热点城市典型板块土地市场价格短期内猛涨,势必导致建造商品住宅的土地成本上涨,那么房价也自然水涨船高,这些项目定价上会接着“向上冲”,以实现既定的投资回报目标。然而,即使在一线城市需求差异化、多元化的城市,房价上涨的速度也是有“天花板”的,不可能无止境上涨。[详细]

特点五:“豪宅”无天花板 楼市进入10万+时代
  2015年,被业内称之为“豪宅元年”,在这一年,北京、上海、深圳的高端住宅市场销售火爆,不仅成交量较往年有“质”的提升,而且在销售单价上,一山还比一山高,10万+时代已经不能满足高端市场需求,北京、上海项目已经曝出单价超20万项目。然而,这一年不仅仅是10万元以上单价的顶级豪宅层出不穷,而且大量的在售项目都在这一年里主动拔高身段,向“豪宅”靠拢,造成了满城都是豪宅盘的景象。2016年的豪宅市场将面临更加激烈的竞争。一味盲目提价,自我拔高到豪宅价格的项目,并不一定会被市场接受,很可能面临失去买房人的危险。
[北京]单价“10万+”豪宅卖疯 销售套数近去年十倍
  数据显示,截至12月14日,2015年北京“10万+”高端住宅成交爆发,签约套数达到了225套,而在2014年全年,北京仅成交24套。照此计算,今年北京“10万+”(指每平方米单价,下同)高端住宅成交套数已是去年近10倍。[详细]

[上海]单价10万以上豪宅成交490套 超此前三年总和
  数据显示,截至11月上海单价超10万元/平方米的顶级豪宅已成交490套,超过过去3年的年度成交总和。今年11月汤臣一品成交了2套亿元豪宅,分别为1.50亿元和1.61亿元,成交均价分别为25.16万元/平方米和26.92万元/平方米,接连刷新了上海豪宅单价的历史记录。[详细]
  第一、整个楼市复苏的大环境,尤其是近期一线城市新建商品住宅成交均价涨幅较大,在一定程度上均价上涨也反映房价水平上涨,买涨不买跌的心理刺激了高净值人群购买;
  第二、房地产、金融等政策的宽松,增加了市场的购买力;
  第三、股票市场前段时间大跌,未来前景难测,多个产业产能过剩、IPO和定向增发暂缓等一系列因素,导致了资本投资渠道变窄,而对房地产抗跌保值预期的进一步增加;
  第四、高端改善需求加快释放,随着收入水平的提高,居民对高品质生活的追求,加上一线城市的限购条件放缓,高收入群体换置到居住更舒适、配套更完备的高端居住社区。[详细]
退烧是必然的趋势 未来需求将更为温和
  不管出于自住还是保值目的,在当前楼市复苏、投资渠道受限、经济前景难辨的大环境下,豪宅公寓市场的热度不会长此已久,退烧是必然的趋势,未来需求将更为温和。[详细]
评论:鱼龙混杂的“豪宅年”
  2015年,被业内称之为“豪宅元年”,不仅仅是因为这一年里十万元以上的顶级豪宅层出不穷,还因为,大量的在售项目都在这一年里主动拔高身段,积极向豪宅靠拢,造成了满城都是豪宅盘的景象。
  面对竞争愈发激烈的现状,作为营销手段,越来越多开发商用高价来标榜并定义着豪宅。有的项目不过是将“改善”户型放大,装修标准拔高而已,只能称为升级版改善楼盘。有的项目高举高打,借助“10万+”的旗号,提升知名度。有的则是利用消费心理,抬高了购房人的心理预期价位,而实际销售过程中,以真实的成交价格让购房人感到物超所值。
  业内人士却指出,2016年的豪宅市场将面临更加激烈的竞争。一味盲目提价,甚至只因为推出了新的精装修标准,或者只推出新样板间,就自我拔高到豪宅价格的项目,并不一定会被市场接受,很可能面临失去买房人的危险。
2015年房企业绩
  2015年典型企业年度销售金额榜单中,TOP10门槛为716亿元,TOP20门槛为 310亿元,TOP50门槛达200亿元,TOP100门槛升至100亿元。
  2015年典型企业年度销售面积榜单中,TOP10门槛为550万平米,TOP20门槛为350万平米,TOP50门槛170万平米,TOP100门槛达80万平米。
  万科、恒大、绿地、保利、中海、万达以及碧桂园7家房企的年度销售业绩均超1400亿元。成长较快的企业主要为阳光城、旭辉等企业。
  2015年典型企业年度销售面积榜单中,恒大、碧桂园、万科、绿地、万达、中海以及保利7家企业年度销售面积基本均超过1000万平米。[详细]
一、房地产行业内部洗牌加速
  开发企业之间,利润率普遍下调,大房企集中度进一步增加;中小房企则纷纷剥离地产业务谋划转型。[详细]

二、多数标杆房企超额达标
  根据统计显示,典型的20家标杆房企中,包括华润置地、中海、金地和龙湖等在内的10家企业,都以超过年度销售目标100%的达标率顺利通关。[详细]

三、房企千亿军团稳定 百亿阵营扩容
  2015年实现销售千亿的房企仍万科、恒大、绿地、万达、中海、保利、碧桂园7家,格局从2012年就没有被打破。500亿以上较去年增加1家。而200亿以上较去年增加9家。200亿以下竞争最为激烈,共有房企51家。[详细]

四、房企试水互联网金融
  房企发展金融业务主要是和银行机构合作,或成立金融公司。绿地和奇虎合作、万达收购快钱等。当代置业、北京城建、中天城投等企业和银行合作。绿地入股杭州工商信托,万达入股百年人寿,恒大成立人寿公司等。[详细]

四、将“副业”进行到底
  目前房企都看到了文化产业和体育产业的发展潜力。万达并购澳洲第二大院线Hoyts、恒大的足球再夺亚冠。泰禾地产成立了泰禾文化公司,此外在院线领域,除了万达、恒大,还有世茂、保利都有较广泛的布局。[详细]
2016年中国房地产市场展望
  
  在房地产需求方面,中科院预计2016年全国商品房销售面积约为129455万平方米,同比增长9.6%,增幅上升2.3个百分点;全国住宅销售面积约为123364万平方米,同比增长8.8%,增幅同比下降1.0个百分点;全国商品房销售额约为99459亿元,同比增长13.9%;全国住宅销售额约为79980亿元,同比增长11.1%。

  在房地产价格方面,预计2016年商品房平均销售价格预测结果为7010元/平方米,同比增长3.9%。2016年1季度商品房销售均价同比增长4.4%;2016年1-2季度商品房销售均价同比增长5.0%;2016年1-3季度商品房销售均价同比增长4.7%。[详细]

  中科院预计,2016年房地产开发投资完成额约为106556亿元,同比增长7.5%,涨幅同比上升3.2个百分点。房地产企业购置土地投资额约为16965亿元,同比增长6.6%,涨幅同比有所回升。

  在房地产供给方面,预计2016年房地产新开工面积达168788万平方米,同比增长3.6%。房地产施工面积达802739万平方米,同比增长8.4%。房地产竣工面积108721万平方米,同比增长6.8%。[详细]

  
  中科院报告显示,2015年上半年,在调控政策的影响下,房地产市场的交易量出现严重下滑。下半年,为了刺激房地产市场,消化累积越来越多的库存,相关调控政策开始出现松绑,房地产市场开始回暖。展望2016年,影响中国房地产市场走势的因素众多。

  业内分析认为,2016年楼市在“去库存”基调下,政策面将趋向宽松;化解产能、拉动需求的刺激政策出台将是大概率事件,而房价也可能出现普涨局面。[详细]


  开发企业之间,利润率普遍下调,大房企集中度进一步增加;中小房企则纷纷剥离地产业务谋划转型。房地产行业正面临着利润覆盖不了资金成本的窘境。在此背景下,自有资金将被逐步侵蚀。因此部分中小房企选择退出。


  房企核心盈利能力下滑,财务风险加剧,融资难度加大,库存高企难消,这种种迹象表明,房地产不再具备过去高增长的能力。任志强认为,在长期去库存压力下,未来对于房地产行业来说,7%至8%的利润率将成为常态。[详细]
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