房地产市场在经历十年黄金期后,2014年,成为下调最为明显的一年。不少业内人士分析,房地产市场告别“黄金时代”,进入“白银时代”,也有不少业内人士将2014年定调为“步入下行通道”。以任志强等为代表的业内观点拒绝“下行”一说,将其称之为正常调整。而对至于纷繁复杂房地产市场中的房地产企业来说,2014年,“行业集中”、“海外投资”、“多元化”取代了“融资”,成了本年度键词。

年度关键词:行业集中度

2014年房企销售业绩排行

2014年、2013年百亿企业销售额分布情况

  房地产市场在经历十年黄金期后,2014年,成为下调最为明显的一年。不少业内人士分析,房地产市场告别“黄金时代”,进入“白银时代”,也有不少业内人士将2014年定调为“步入下行通道”。以任志强等为代表的业内观点拒绝“下行”一说,将其称之为正常调整。而对至于纷繁复杂房地产市场中的房地产企业来说,2014年,“分化”、“海外投资”、“多元化”取代了“融资”,成了本年度键词。[详细]
  【数据】2014年房地产企业集中度继续大幅提升,TOP10、TOP20和TOP50的金额和面积集中度上升幅度均高于前几年,TOP100企业金额和面积集中度分别达到38.37%和22.43%。[详细]

  百亿企业阵营之间分化拉大,强者恒强的态势愈加凸显,第一阵营房企销售均值已增至第三阵营的9倍;同时,百亿军团各阵营的金字塔结构更趋稳定,前两个阵营房企数量基本稳定,并普遍实现业绩稳步或高速增长,第三阵营汇集众多正由区域市场走向全国布局的房企,抵抗市场波动风险的能力尚有不足,所以成员组成最不稳定。[详细]
  【数据】从销售业绩分布来看,百亿房企出现3个清晰的断层,分化出三大阵营:第一阵营囊括7家千亿级企业;第二阵营为12家300-1000亿企业,除佳兆业外企业销售额集中在400-730亿元之间,由于距第一阵营有近500亿元的真空层,销售额均值仅为532亿元,呈现明显的落差;而100-300亿企业最为集中,共计61家,竞争尤为激烈。[详细]

  2014年,20家典型房企销售业绩同比增长18%,增速相比去年同比下降了7个百分点。重点房企中逾半没有完成年度销售目标,有的甚至低至七成。[详细]
  【数据】统计25家企业中,15家完成全年业绩目标,绿城在业绩与目标都剥离融绿之后,以118%的业绩完成率排在第一,恒大次之。万科、蓝光、远洋、中海、华夏幸福以及碧桂园也如期顺利完成年度业绩目标,完成率超过100%;其他完成全年业绩目标的企业还有绿地、融创、招商、合景泰富、新城控股、旭辉以及方兴。[详细]
  【原因】一方面,年初房企受去年销售形势影响,普遍将目标定的很高,个别企业即使下调目标依然不能完成目标;另一方面,房企的理念也正发生变化,不再单一关注规模,而是更多追求有质量的增长。相对而言,今年业绩中干货更足。[详细]

年度关键词:海外布局

  【现象】万科、万达、绿地、复兴以及安邦保险、泛海控股等中企巨头纷纷瞄向了海外市场资产项目。普华永道数据显示,今年前三季度中国企业海外并购市场继续保持活跃势头,交易总数为176宗,较去年同期上升31%,创历史新高。[详细]

  【分析】高纬环球报告称,很多中国买家近期海外投资并不太受利润驱动,而是希望尝试海外市场。数据显示,海外房地产资产的中国机构投资规模在2014年上半年是51亿美元,远高于2008年同期的7520万美元。[详细]

  【海外投资优势:收益高、永久产权、教育投资】2007年起伦敦房价持续明显上涨,7年时间上涨99%。第一太平戴维斯报告预计,2014年到2018年,伦敦房地产投资资本增值将达到24.4%,租金收益将达25.8%,相对而言,业内分析国内房地产投资收益率今后很难达到10%。[详细]

  绿地集团在全球范围内房地产在建面积超过7500万平方米,总投资超过600亿美元(海外项目总投资超200亿美元),持有酒店超过100家。今年海外房产业务销售收入将达200亿元人民币,明年将倍增。而绿地集团今年总体营收目标为4,000亿元,意即今年其海外营收占比仅5%。[详细]

  绿地集团海外业务计划:未来五年,绿地将强化全球经营,多元发展,投资海外非房地产业务,使企业的全球投资布局更加完善,到2020年绿地的企业跨国指数达到25%以上。[详细]

  复星在过去的一年中有一系列抢眼的行动,包括以7.25亿美元购买纽约第一大通曼哈顿广场,以及对伦敦金融城劳埃德钱伯斯大楼的6450万英镑(1.02亿美元)收购交易。[详细]

  万达伦敦ONE作为万达集团海外地产首开力作,斥资10亿英镑,也是中国地产开发商在欧洲投资的最大单体项目。项目总建筑面积10.5万平米,建有一栋200米城市塔楼,一栋165米河景塔楼,同时配套超五星级万达文华(VISTA)酒店。[详细]

绿地香港2014年全年股价走势

万科A2014年全年股价走势

年度关键词:多元化

恒大地产2014年全年股价走势

  2014年中国房地产市场面临波动最为剧烈的一年,房地产企业在市场调整中,积极调整自身定位与策略,迎接挑战。“多元化”,于是成了过去这一年来的新趋势性名词,恒大将其产业链伸向与地产关联不大的农业、乳业、畜牧业,甚至美容业,成为将“多元化”演绎的最为彻底的房地产企业。于此同时,不少中小型企业,也在其能力范围内进行着有限的转型调整,开始避免将所有鸡蛋放在一个篮子里,来避免市场风险。

  恒大先是宣布进军现代农业、乳业、畜牧业,发布了粮油产品,后又收购了韩国整形机构和新西兰奶粉品牌,进军光伏产业,还携手杨受成布局文化传媒行业,加上之前的水和足球,恒大是房企做多元化最为彻底的企业。[详细]

  恒大今年销售金额1316.7亿元,同比增长31.2%,全年目标完成率高达120%,业绩快增主要靠全国化均衡布局、极致的低价爆破营销、以及高性价比的刚需改善产品。[详细]

  绿地集团称,除房地产业务海外扩张以外,绿地集团正在计划实施海外非房地产业务的投资发展,特别是顺应中国市场消费结构和消费需求转型升级的趋势,围绕快速消费品、日用品、医疗健康等“大消费”相关的领域,对接全球优质资源,服务中国市场。[详细]

永久的话题:融资

  中原地产数据显示,今年5月份以来,房企海外融资成本明显增加,大部分企业发行的美元优先票据债,成本已经上涨到7%以上,开发商的资金成本负担加速上涨。[详细]

  中原地产监测数据显示,今年前10月,10家标杆房企共计融资1111.5亿元,相当于去年融资额的85%,其中海外融资740.14亿元,占融资总额的66.6%,而国内融资占比仅为33.4%。[详细]

  据Wind资讯统计数据显示,今年前三季度,45家上市房企负债合计为8603.25亿元,合计增加1082.87亿元,同比增长幅度达14.4%。这45家上市房企的平均负债率为74.56%,与去年同期其平均资产负债率约74.63%持平。[详细]

  央行宣布,自2014年11月22日起,下调存、贷款基准利率,同时,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。降息短期内能极大提升市场信心,但也代表着经济开始走下行通道,降息并不会改变房地产市场基本面,也不会真正降低房地产成本。[详细]

  银行对大房企融资条件放宽,像小房地产企业做开发贷,第一个需要资质起码要两级,四大行都在两级以上,有些商行三级起步。

 

  现在中小房企的融资尽量争取银行融资,满足银行贷款条件,银行利率不高,基准利率上浮30-50%,利率7-9%。在贷款贷不到的情况下,我们可能就要回笼销售资金来解决项目的资金问题。第二,通过施工单位垫资的方式。

 

  小企业怎么办?银行借不到钱,销售又不好,民间融资。民间融资是很危险的,尤其在房地产行业。但现在小企业的情况是,民间融资占了很大一部分。据我所知,现在民间融资没有低于2分的,2分算很低了。假如你借我100万,26%的年利率,三年以后我要还你多少钱?100万乘1.26这是第一年是变成126万,再乘以1.26,第三年是200万。三年以后你借我一百万,我得还你200万。所以,民间融资为什么说是毒药。

 

  现在找民间融资的房企非常多,比例很大,如果一个项目投资5亿,融资500万没问题。一个项目一半以上绝对危险了,比如说你投资5亿,2.5亿要融资的话,你就没办法做的。[详细]

  “融绿案”正式落幕,绿城包含融绿平台全年业绩超过700亿,完成全年业绩,但剥离融绿后,新绿城2014年全年业绩大幅缩水,最终锁定530亿,排名跌出前十,排在第十二位;而绿城案里另一位主角融创全年销售650亿,刚好完成全年业绩,并反超绿城位居第十。[详细]


  【看点】2015年对于中交、九龙仓为并列最大股东的绿城将是决定性一年,重新回到宋卫平手中的绿城能不能如同2008、2011年经历低谷之后再次反弹,是较为值得关注的一件事。[详细]

  12月21日晚间,万达商业地产股份有限公司正式披露了招股最终定价,即每股48港元。以该定价计算,万达的市值达2150亿港元。此外,该公司还公告称,此次全球发售所得款项净额约为280.31亿港元,并且获得了5.32倍的超额认购。

  王健林在接受记者采访时称,万达正在谋求第四次转型,考虑到房地产已告别高速发展周期,未来万达将转型的方向定位在文化、旅游、金融和电子商务。[详细]

  绿地、万科双双迈入2000亿元门槛,绿地以2410亿元全年业绩超过万科2200亿元,绿万之争敲定结局。[详细]

  【看点】万科已经完成规模集聚开始寻求业务转型,实现新的利润来源;绿地还在不断突破自己,继续扩大规模。未来一段时间内,万科、绿地双巨头引领行业的房企格局难以被打破。[详细]

  【回应】万科高管毛大庆称,回款是衡量房地产公司经营的标准,将来无论从事经营服务还是不动产销售,回款是安全保证,是经营的前提。没有回款的公司,谈其他话题,都是空中楼阁。[详细]

  郭英成辞任佳兆业董事会主席而触发汇丰4亿港元融资协议违约,随后,佳兆业集团发布公告,称两名合作伙伴撤资12亿元。而在此前的2014年12月21日,佳兆业集团位于深圳的所有项目全部被叫停。2015年1月6日有市场消息称,佳兆业召开董事会,最终达成破产重组意见。1月12日晚间,佳兆业公告回应,汇丰银行对其豁免债务违约、委聘财务顾问、中止上海青湾兆业股权、暨多起债务违约传言。[详细]

2014年房企业绩指标

企业名称
销售金额(亿元)
销售面积(万平方米)
完成目标
备注
绿地集团
2408
2115
100.33%
商办类产品的销售额增幅达到90%
万科
2151.3
1806.4
107.6%
2014年万科的目标是希望回款能达到2000亿元,该目标已经达到
万达商业地产
1601.5
-
100.1%
租金回款额仅为110.8亿元,占总收入不到10%
保利地产
1366.76
1066.61
91.11%
拿地金额占销售比重超三成
恒大地产
1315.1
1819.8
119.6%
10月便已经开启“冲业绩”模式,在北京、南京、广州、河南等地一二线城市新推项目入市
碧桂园
1287.9
1928
101%
今年尝试改革创新形象,着力凸显管理层构建、营销体系精简、薪酬制度改革等方面的创新举措
绿城集团
794
391
127%
销售均价高达20306元/平方米,高于2013年同期的20097元/平方米
融创中国
715.5
339.2
110%
天津、上海、重庆、无锡等四个城市均登顶房企销售榜单首位
世茂房地产
702.16
578.88
87.77%
各月的销售均价却维持在较为稳定的水平
富力地产
544
408.4
90.67%
8月公布中期业绩的同时将年初700亿元的全年业绩目标下调到600亿元
龙湖地产
490.5
454.1
86%
西部地区、长三角地区以及环渤海地区贡献份额排名前三,华中地区贡献最少
金地集团
490.4
389.0
81.73%
险资多次增持
首开股份
251.6
178.9
125.8%
全年计划完成销售合同金额由247亿元下调至200亿元
新城控股
245.10
276.87
102%
进入12月以后,新城控股加快了扩储速度
合景泰富
205
149
97.6%
为冲击目标合景泰富一直在加快项目的销售去化速度
花样年
102.14
138.01
102%
2014年更关注以社区物业发展为依托的彩生活轻资产业务发展

2015年房地产市场展望

机构:2015年行情会变,市场逻辑不变!

  展望2015年,行业发展将有以下几大趋势:

 

  第一,模式创新替代规模扩张。房企将不再依靠简单的复制扩张来提高业绩,转而通过模式上的创新来寻找新的盈利点。更多的房企将通过跨界合作和资源整合,降低成本,提高综合实力,在商业地产、产业地产、城市开发等领域有所突破,资源将成为房企的核心竞争力。

 

  第二,营销创新重视渠道和实用化。从趋势来看,未来营销创新将更加注重渠道和实用性:一方面,房地产营销“渠道为王”的定律不会改变,电商、众筹、O2O等各种模式未来都将作为服务商的可选内容常态化,掌握渠道,积极根据市场调整价格的房企才能获得更快的去化速度;另一方面,房企的营销将会逐步回归本真,真实的降价才能切实地收获业绩。

 

  第三,注重购房者需求提升服务软实力。在互联网思维的影响下,房企在产品设计时将越来越“以人为本”,花更多的精力用于提高购房者体验,加强社区规划的功能性,使购房者居住更为舒适便利,并以此获得更好的口碑,提高品牌溢价率。

 

  建议房企做好如下应对:首先,要时时关注行情走势,加强趋势的前瞻判断,备份科学的应急预案。其次,要谨慎地乐观。无需清仓退场,也不要重仓运营。当行业企业都乐观的时候,最应该谨慎;当行业都悲观的时候,企业应积极把握战略性机遇。最后,把握行业发展趋势,明确企业长远出路,然后坚定转型。[详细]